深圳房地产市场每周简报

（第137期 2009.09.19-2009.09.25）

置业国际研究中心

一、供应与成交

八项目获准预售，一项目开盘入市

上周（2009.09.19~2009.09.25），深圳房地产市场共有8个项目获得预售许可证，批售住宅1820套/18.93万平米。

上周新房批准预售情况一览表

推盘方面，上周深圳房地产市场只有万科东海岸（二区）一个项目开盘上市（按一个预售许可证开盘一次计算），推出住宅38套/7109万平米，最低售价800万元/套。

高端产品拉动，房价上涨三成

上周（2009.09.18~2009.09.24），深圳全市成交新房605套，日均成交86套，环比下降10.1%；成交面积7.23万平米，日均1.03万平米，环比增长6.2%；成交均价23649元/平米，环比上涨29.3%。成交均价大幅上涨主要是高端产品拉动所致，成交套数环比下降而成交面积环比增加也间接说明了这一点，因为套均面积增加较为明显。其中，位于宝安的华侨城曦城、圣莫丽斯等豪宅别墅项目对价格产生了较大的拉动作用。

上周（2009.09.18~2009.09.24）深圳楼市成交情况

2009年以来深圳楼市成交面积及均价变化轨迹

二、土地市场

9月25日，观澜两幅居住用地成功出让，金地经过90多轮的艰辛努力，最终以24.4亿元总价拿下。该地块合计占地面积15511平方米，规划建筑面积8617平方米，楼面地价8617元/平方米，高出两年前最高价近2000元/平方米。

三、政策与经济

国土资源部：全国摸底土地储备

中国房地产报报道称，一封标明“特急”字样、名称为《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》的文件已经由国土部下发至各省国土厅。这份文件中显示，此次调研旨在全面了解目前各地土地储备制度建设和运行情况，研究分析当前土地储备制度运行中存在的问题并提出完善土地储备相关制度建设的政策建议和措施。

在具体调查方式中，国土部拟订了5份表格，分别涉及到了建设用地供应总量、结构及来源于储备土地的情况、政府储备土地来源、开发及供应土地价款以及土地储备资金管理情况、储备机构借商业银行及其他金融机构贷款余额情况。具体操作由各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团组织各市（地），以建立土地储备制度的市、县为调查单元开展调查，调查完成后，以纸质和电子方式逐级汇总，国土部将选择部分城市进行实地调研。

知情人士表示，这次调查将是有史以来最为彻底的一次，并试图找出制度背后的问题以及解决途径。如果按照进度来看，很难在短时间内完成，花费精力也将很大。此外，知情人士还表示，储地和融资是本次调研的重点，储地重点调研未开发地块，具体来说就是囤地；而融资层面主要为地价款支付状况。

广州：今年不出台措施降房价

9月18日，广州市常务副市长苏泽群在出席“房博会”时表示，关于房价问题，广州尊重市场，今年不会出台措施降房价。今年也暂不会推出限价房用地，但明年是否推出新项目则有待调查研究。

郑州：商品房预售款由银行监管

9月18日，郑州市政府第十二次常务会议审议并原则通过《郑州市商品房预售款监督管理办法》。根据监管办法规定，开发商预售商品房前，需先与银行和监管机构签订预售款监管协议，建立预售款监管专用账户。购房者向开发商支付的定金、预付款、保证金等各种款项直接打入银行监管账户。监管账户的资金只能用于本商品房工程建设。郑州市政府相关负责人向记者解释说，对预售资金实行监管后，并不是冻结了开发资金，开发企业依然可以顺利、快捷地使用该项资金，只是受到了相关部门的监督，以确保专款专用、专款专存，避免百姓购房款被挪用。

广州：违约拿地罚成交价10%

广州市房管局8月份对外公布了从2007年拍得土地迄今未开发的5种情况，前四种情况已经处理完毕，关于第五种情况（5块高价地块迄今未开发，且欠缴土地出让金）。广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波9月下旬在广州房博会上表示，地王的处理意见目前仍在审批中，待审批完毕将会正式公布。他特别强调，通常保证金是按照出让底价10%收取，而以往违约企业只是没收其保证金，导致违约成本过低。现在对违约企业的处罚将变成没收最终成交价的10%，而不再是保证金的10%，已经在新版出让合同中实施。

深圳：物业税开征的具体设想和条文还在讨论中

深圳地税局新闻发言人章家寿9月23日深圳市地税局新闻发布会上透露，物业税当初之所以叫做物业税，是从香港引进来的，将来可能是将现在的房产税与土地使用税改革，合并起来取名叫房地产税，房地产税如果开征，则现在的房产税与土地使用税都将不存在了。

对于房产税与土地使用税合并成房地产税后的变化，章家寿则表示，最大的区别是现在房产税是按房产原值扣除30%后征税，其每年的征税额是固定的，而合并后房地产税则是根据房子现在的市场评估价征收。

章家寿还表示，关于房地产税，财政部、税务局已经确定要求各地方考虑，其中深圳也是被要求考虑的地区之一。不过，由于开征该项税涉及许多方面的细节，比如评估问题，税率设置问题，都需要认真考虑。换而言之，房地产税的开征需要非常细致的测算过程。在具体的实施过程中，可能会在某个地方先推行。

中国超过美国成为世界第二大奢侈品消费国

最新统计显示，今年前七个月戴姆勒集团全球销量同比下降近一成八，而在华销量同比增长四成九；宝马集团全球销量同比下降一成九，而在华销量同比增长二成六；奥迪全球销量同比下降百分之八，在华销量却增长一成五。此外，在金融危机使欧美日奢华品牌需求普遍萎缩时，中国奢华品市场却依然向好。目前中国奢侈品消费已占全球市场的二成五，首次超过美国成为世界第二大奢侈品消费国。

中国推出多项突破性措施支持中小企业发展

9月22日，中国政府公布了《关于进一步促进中小企业发展的若干意见》。意见共29条，共分8个方面，分别为：进一步营造有利于中小企业发展的良好环境；切实缓解中小企业融资困难；加大对中小企业的财税扶持力度；加快中小企业技术进步和结构调整；支持中小企业开拓市场；努力改进对中小企业的服务；提高中小企业经营管理水平；加强对中小企业工作的指导。

根据意见，中国将在财税政策方面支持中小企业，如扩大中央财政预算扶持中小企业发展的专项资金规模，重点支持中小企业技术创新、结构调整等。对小型微利企业，年应纳税所得额低于3万元人民币(含3万元)的，在2010年实行税收优惠，其应税额减半计征，税率不变。此外，将尽快设立国家中小企业发展基金，清理和禁止不合理收费，减轻中小企业负担。

缓解融资难方面，将对金融机构中小企业贷款增量给予适度补贴；扩大中小企业短期融资券和集资债券发行规模；设立包括中央、地方财政出资和企业联合组建的多层次贷款担保基金和担保机构；支持设立村镇银行和小额贷款公司等。意见还指出，为中小企业营造公平竞争的市场环境和法律环境，扩大市场准入范围，降低准入门槛，使中小企业能够进入更多领域；制定政府采购政策，扶持中小企业发展；对困难中小企业实行阶段性缓缴社会保险费或降低费率政策。

数据显示，截至2008年底，中国中小企业占全国企业总数的99％以上，中小企业创造的最终产品和服务的价值占国内生产总值的60％左右，上缴税收接近国家税收总额的50％，解决了75％以上的城镇就业。

国务院通过《促进中部地区崛起规划》

中国国务院9月23日通过了《促进中部地区崛起规划》，并做出八项部署：（1）以加强粮食生产基地建设为重点，积极发展现代农业；（2）巩固和提升重要能源原材料基地地位（3）建设现代装备制造业及高技术产业基地（4）优化交通资源配置，强化综合交通运输枢纽地位（5）加快形成沿长江、陇海、京广和京九“两横两纵”经济带，积极培育充满活力的城市群；推进老工业基地振兴和资源型城市转型，发展县域经济，加快革命老区、民族地区和贫困地区发展（6）努力发展循环经济，提高资源节约和综合利用水平（7）优先发展教育，繁荣文化体育事业，增强基本医疗和公共卫生服务能力，千方百计扩大就业，完善社会保障体系（8）加快改革开放和体制机制创新，不断增强发展动力和活力，进一步完善支持中部崛起的政策体系。

四、行业新闻及其它

1-8月广东个人房贷增长107.6%

9月中旬，广东省统计局发布的资料显示，1-8月，广东房地产开发中的个人按揭贷款到位555.52亿元，大幅增长107.6%，增幅比1-7月高出3.9个百分点。1-8月，全省商品房销售面积4026.51万平方米，同比增长53.1%，增幅比1-7月提高4.3个百分点;销售额2573.65亿元，增长62.2%，增幅比1-7月提高4.7个百分点。

上海百万平土地赴港推介 当天签订12个项目

9月18日，上海长宁区区委书记卞百平带队将区内百万平方米土地资源赴香港推介，当场签订12个土地项目意向协议，多家大公司签订在长宁区投资土地开发意向。建滔集团以及中国海洋石油总公司分别签订虹桥临空经济园区地块，其中建滔集团用地占地面积约8.5万平方米，建筑面积达20万平方米；中海油用地占地面积约7.5万平方米,建筑面积达15万平方米。多年未在上海拿地的嘉华国际认领一幅总建筑面积10万平方米的遵义路商业用地。

外资重整进入中国房地产业

9月上旬在厦门举行的中国首届国际地产交易会上,苏州、秦皇岛、厦门等内地14个城市的土地储备机构向中外投资者集中推出600宗地块,在达成意向投资的100亿人民币中境外资本占到三成。这与去年下半年至今年初外资回笼资金、部分退出内地房地产市场的情形相比,业内认为外资正在重整进入中国房地产业。在投资内地房地产业的一连串外资投资者中,美国柏克莱房地产投资集团执行总裁宣布,将投资20亿元人民币与厦门一家企业携手开发当地的房地产。

绿城61亿苏州拿中国单价地王

9月22日，绿城集团以36亿元、25亿元摘得苏园土挂（2009）06号地块、苏园土挂（2009）07号两幅土地。其中，苏园土挂（2009）06号地块起拍价10.2650亿元，土地面积为213852.71平方米，容积率0.4-0.6，起始楼面地价8000.05元/平方米，最终楼面地价28057元/平方米；苏园土挂（2009）07号地块，挂牌起始价8.095亿元，土地面积为155664.07平方米，容积率为0.6-0.8，楼面地价为6500.376元/平方米。

据悉，（2009）06号地块28057元/平方米的楼面地价也刷新了全国住宅土地公开出让历史上的最高纪录。在此之前，全国还没有出现过单价超过2.5万元/平方米的住宅用地。

保利10.21亿再夺杭州下沙地王

9月22日，杭州经济技术开发区下沙地块（48号地块）经过44轮竞拍之后，最终被保利地产以10.21亿元的价格收入囊中，楼面地价位7458元/平米。资料显示，48号地块是住宅用地，出让面积52655平米，起价55282万元，折合成楼面价4038元/平米。保利地产目前在下沙有唯一的在售项目——保利·东湾，该项目所在地块于07年7月25日由保利地产耗资12.8266亿元竞得，楼面价3326元/平米，是当年下沙著名的“楼面地价王”，而此次竞拍的成功，使保利再度摘得下沙“地王”。目前，保利·东湾在售房源均价为13000元/平米，主要是一批192平米大户型房源。

中国有12个房地产业品牌进入亚洲品牌500强

在世界品牌实验室编制、《蒙代尔》杂志最新发布的2009年《亚洲品牌500强》排行榜上，中国房地产企业品牌达到12个，而国外同行仅新加坡吉宝置业入围。此外，万科以232的排名成为中国大陆惟一入围的房地产品牌，其余11个均来自于中国香港。具体情况如下：

亚洲品牌500强房地产部分

广东省情调查研究中心：过半受访者预测房价继续上涨

9月23日，广东省情调查研究中心发布了《广州大型楼盘业主满意度评价调查报告》。该调查以广州20个成熟楼盘为样本，在每个楼盘中随机抽取100个业主进行调查，并以入户访问、现场拦截访问和深度访谈等方式进行。

调查结果显示，超过五成的受访者认为房价会升高，其中11.00%的受访者认为房价会大幅度升高。受访者普遍认为，经历去年的经济严冬，近期经济逐步回暖，楼市将迎来又一轮的涨势。不过，调查还发现，在今年内有明确购房计划的受访者却仅又3.63%。

中国不动产研究中心：超八成受访者认为政策是影响房价的关键因素

继9月16日深圳官方首次预测房地产价格将出现下降后，中国不动产研究中心9月23日发布的《2009深圳房地产市场分析预测报告》也指出，深圳房价缺少进一步上升的空间，并预测短期内房价将回调，回调幅度不会太大、持续的时间不会太长。

调查显示，9273名参与调查的网民中，83%的参与者认为“政府政策”是影响房价的因素，只有16%的参与者选择“供求关系”，选择“淡旺季”的只有1%。

面对此轮房价的快速上涨，高达81%的受访者选择“观望一段时间”，13%的受访者选择“抓紧时机购买”，6%的受访者表示不能做出很好的判断。

调查还显示，购房首要考虑的因素中，价格占89%，地段占65%，户型占61%，之后依次是交通(46%)、配套(43%)、物业管理(35%)、开发商(23%)。

央行：超六成居民称房价高的难以接受

央行调查数据显示，65.2%的城镇居民认为当前房价高的难以接受，这一比例较上季提高2.8个百分点；只有34.8%的居民认为当前房价可以接受或满意。对下季房价走势，41.5%的居民预期将上升，较上季大幅提高16.2个百分点。

第三季度，居民购房和购车的意愿继续上升，预计未来3个月准备买房买车的居民分别达到17.1%和12.8%，较上季上升1.3和0.6个百分点。央行银行家调查也显示，3季度个人消费贷款需求指数为66.6%，比上季提高2.1个百分点；其中，个人购房、购车贷款需求指数分别比上季提高3.0和1.1个百分点。

此外，城镇居民对收入感受近两年来首次回升。央行表示，3季度城镇居民当期收入感受指数为49.0%，比上季回升3.1个百分点，是自2007年下半年以来的首次回升；对下季收入，居民未来收入信心指数为54.7%，较上季上升2.6个百分点，但仍低于今年1季度的58.9%。

如有疑问，请联系置业国际研究中心 电话：0755-8235 0111

 (置业国际研究中心)       【谢谢阅读！】