深圳房地产市场每周简报

（第121期 2009.05.02-2009.05.08）

置业国际研究中心

一、供应与成交

 五·一推盘集中，之后供应冷清

5月1日是深圳春交会的第一天，【公园大地】、【百丽湾花园】、【万象天成】、【坤祥花语岸】、【第五园(五期)】、【第五园(八期)】等项目均选择该日开盘上市（按照一个预售许可证开盘一次计算），共推出住宅1900套/16.01万平米。与此同时，前期已经开盘的诸多项目也在该日加推了一批新产品。由于各大项目开盘和加推的时间比较集中，致使上周（2009.05.02~2009.05.08）没有新盘上市。

预售许可方面，上周（2009.05.02~2009.05.08），预售许可方面，深圳房地产市场有【十二橡树庄园（二期）】和【万科东海岸社区(二区)】两项目获得预售许可，共为市场提供了128套/31312平米的住宅。

上周楼市价量微跌，春交会成交未见火爆

置业国际研究中心监测数据显示，上周（2009.05.01~2009.05.07），全市共成交商品房2143套，日均成交306套，环比下降9.3%；成交面积19.41万㎡，日均成交2.78万㎡，环比下降9.4%；成交均价11996元/㎡，环比下跌4%。

上周（2009.05.01~2009.05.07）深圳楼市成交情况

2009年以来深圳楼市历周成交面积及均价走势图

二、最新政策及经济

深圳：促进中小企业发展，允许住宅改作经营场所

5月5日，深圳市政府法制办办务会议讨论了《深圳经济特区促进中小企业发展条例（草案送审稿）》（以下简称条例），并将于近期报市政府常务会议审议。其中一大亮点是，为解决创业经营场所的实际问题，允许小型服务企业可按规定将住宅、商住楼、临时商业用房等作为企业经营场所，工商部门在办理注册登记时应予受理，并授权市工商行政部门制定具体办法，其目的是降低小型服务企业设立和运营成本。对此条款，与会人员在讨论时特别指出，对于在什么情况下才能将住宅、商住楼、临时商业用房用作企业经营场所，具体办法一定要制订限定性的条款，不能什么企业都允许设在住宅楼里。

上海：二套房房贷首付全面提至四成

从5月1日起，上海二套房房贷的贷款成数限制在六成以内，但房贷利率的变化并不大，符合条件的购房者依然能够从银行获得七折利率。事情起源于4月下旬，上海银监局向沪上银行发文，要求银行严格执行此前国务院、人民银行、银监会等公布的有关首付款比例和利率的相关规定,除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，贷款首付款比例不得低于40%，且贷款首付款比例应随套数增加而提高。

住建部和监察部：严查房地产项目容积率变更

4月底，住房和城乡建设部、监察部联合专门下发了《对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理工作的通知》，计划重点检查在城市规划区内以划拨、出让、转让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率等强制性指标的管理情况，风景名胜区范围内的建设用地容积率等强制性指标的管理情况，同一房地产项目（含分期开发的房地产项目）在给出规划条件、建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中对建设用地容积率等强制性指标的管理情况。

与此同时，对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理。重点对其中涉及提高容积率，以及将基础设施和公共服务设施用地、城市水源和河湖水系用地、绿化用地、自然与历史文化遗产保护用地、工业用地变更为商业、住宅用地的房地产项目进行逐一清理检查。查清项目提高容积率、改变土地使用性质是否有法定依据，是否按照法定程序进行，是否依法公开，是否有土地价款和配套规费流失等情况。对检查发现的违法违规问题，要严格依法处理。

财政部：土地有偿使用费征收等别调整

财政部4月30日公布有关通知，对部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整。通知规定，从2009年5月1日起，各地依法获得批准的新增建设用地，均统一按照经调整的《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》计征新增建设用地土地有偿使用费。新增建设用地土地有偿使用费征收等别调整后，每个征收等别对应的新增建设用地土地有偿使用费征收标准保持不变。新标准中，前几等的征收等别调整不大，上海九个区仍为一等，北京城八区和上海浦东新区为二等。

住建部：取消建造经适房硬指标

5月7日下午，住房和城乡建设部副部长齐骥在中国政府网访谈时表示，各地根据本地经济发展水平和群众实际居住状况，是以廉租住房为主提供保障，还是辅以经济适用住房，可以由地方政府因地制宜。

对于保障性用房建设，可以在普通商品房项目中配建，即在普通商品房项目当中，规划建设一定数量和一定比例的廉租住房，使得廉租住房的住户和普通商品房的住户形成一个社区。

齐骥还称，按照已经确定的廉租房标准，未来对于人均建筑面积低于10平方米的家庭,在未来3年内，增加面积到13平方米左右，即一个三口之家应该有40平方米左右的居所。具体可以根据地方实际情况而定。

关于“夹芯层”住房问题，齐骥表示，通过保障性安居工程的扩展，逐步解决“夹芯层”住房困难，这需要一个过程。最近一两年来，厦门、深圳、天津等地以建设经济租赁住房的形式，帮助“夹芯层”家庭渡过暂时的困难。这是一个比较好的尝试。

央行报告：继续保持充裕的流动性

中国人民银行5月6日发布货币政策执行(2009年第一季度)报告显示，一季度人民币贷款增加4.6万亿元。从期限结构看，中长期贷款、票据融资投放较多。第一季度中长期贷款增加1.9万亿元，同比多增1.1万亿元，占各项贷款的比重为40.7%，延续了2008年第四季度以来的项目投资类中长期贷款多的特点。报告贷款增长情况分析文章指出，在国际金融危机的特殊环境下，近期我国货币信贷适度较快增长利大于弊，是适度宽松货币政策有效传导的体现，下一阶段如果国际金融危机继续深化，则信贷仍需要一定力度的增长。

中国PMI：连续5个月回升，经济二季度或将好转

中国物流与采购联合会新近发布的数据显示，4月制造业采购经理指数（PMI）为53.5%，比3月上升1.1个百分点，连续5个月环比回升；非制造业商务活动指数为59%，比3月回升3.3个百分点，连续两个月回升。专家认为，PMI指数等经济先行指标回升，可能预示二季度中国经济将继续好转。

国家信息中心报告：应继续坚持适度宽松货币政策

国家信息中心经济预测部5月4日在中国证券报发布的报告认为，09年二季度，我国GDP同比增速预计达7%，CPI同比下降1.3%。未来我国仍将维持适度宽松的货币政策，但创纪录的信贷增量不可持续。报告预计，二季度PPI同比下降7.5%，工业增长7.1%，投资和消费分别增长27.6%和14%，出口和进口分别下降20.2%和25.5%。

三、行业新闻及其他

主要城市“五一”楼市总体销量环比回落

北京：5月1-6日，商品住宅期房网上签约量2353套，日均成交392套，低于4月份日均499套的水平。

天津：5月1-2日由于放假，成交备案记录缺失。3-6日共成交1817套，考虑对前2日的修复，按6天计，日均成交303套，低于4月份的水平。

上海：5月1-7日，一手商品房实现预售4212套，日均成交602套，低于4月份日均785套的水平。

南京：5月1-6日，一手商品住宅认购量日均成交223套，低于4月份284套的水平。据了解，成交量主要集中在价位相对较低的江北楼盘。

杭州：5月1-6日，共成交一手商品房1461套，日均成交244套，好于4月份日均209套的水平。

武汉：5月1-6日，共成交一手商品房2070套，日均成交345套，低于4月份日均390套的水平。

合肥：5月1-6日，一手商品房备案总面积165317平方米，日均成交27553平方米，低于4月份日均33919平方米的水平。

长沙：5月1-6日，共成交一手商品住宅3290套，日均成交548套，高于4月份日均376套的水平。

昆明：5月1-6日，共成交一手商品房849套，日均成交142套，高于4月份日均138套的水平。

成都：5月1-6日，共成交一手商品房1863套，日均成交311套，低于4月份日均469套的水平。

2009年4月：中国房地产市场成交继续走高

中国指数研究院发布的报告显示，在4月份重点监测的30个城市中，有22个城市住宅成交面积环比上升，占到近8成，30个城市总成交面积环比上月增长11.42%；在30个城市中，4月份成交面积最大的为重庆，达到274万平方米，其次是上海与北京，成交面积也均超过200万平方米，本月成交面积超过100万平方米的城市共有9个。报告还显示，4月份各城市住宅成交均价涨跌互现，在成交均价上涨的城市中，重庆、深圳、杭州、厦门这几个城市的环比涨幅都超过了10%，而成交价格环比下降的城市，其环比下降幅度相对并不明显。

4月主要城市房地产交易量涨跌榜

地产企业"大胃口"重现，"圈地运动"或将到来

当存货的压力有了些许缓解，开发商终于将部分注意力转移到土地上来，这也使得持续萎靡的土地市场重现一丝生气。

4月底，金地以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块，成交价超出底价82%。该地块是2008年以来上海溢价率最高的地块。

5月7日，中国奥园发布公告称，公司正与一名独立第三方进行磋商，可能收购一家于内地持有一幅土地的公司的若干股权。

大连万达从去年第四季度就已开始“抄底”行动。截至今年3月，短短几个月时间万达已斥资约100亿元在成都、上海、唐山等城市新增土地储备。

碧桂园土地储备虽然已经超过4000万平方米，仍在2008年年报发布几天后耗资约1亿元购入广东肇庆一宗商业地块。这是碧桂园在2007年之后的一年多时间内，第一次新增土地储备。

在发布2008年业绩时，中海发展董事局主席孔庆平曾经表示，公司今年将动用50亿资金用于新增土地储备，预计购地400万平方米。金地集团总裁张华纲则声称，买地资金在50亿~100亿之间。

深圳：5宗商品房用地下月公开出让，宝安4块南山1块

6月2日和6月5日深圳市将公开挂牌出让5宗商品房用地，其中商住混合用地两块，居住用地、商业性办公用地和商业及公寓用地各一块。

6月2日挂牌的A009－1285、A009－1286、A009－1289地块均位于宝城26区，三宗地项目改造权及土地使用权将捆绑出让，使用年期均为70年。

A009－1285宗地面积42034.19平方米，土地用途为商住混合用地，建筑容积率4.3，建筑覆盖率35%，计入容积率的总建筑面积为180070平方米。

A009－1286宗地面积33886.97平方米，土地用途为商住混合用地，建筑容积率4.2，建筑覆盖率40%，计入容积率的总建筑面积为140930平方米。

A009－1289宗地面积14915.088平方米，土地用途为商业及公寓用地，建筑容积率5.7，建筑覆盖率60%，计入容积率的总建筑面积为85000平方米（其中公寓50000平方米、商业35000平方米）。

A009－1285、A009－1286、A009－1289三宗地中的公建配套由竞得人负责建设；竞得人须按出让合同要求配建保障性住房，建成后由区政府按多层（不带电梯）每平方米3000元、高层每平方米4500元进行回购。而A009－1285、A009－1286宗地中，套型建筑面积90平方米以下的住宅面积所占总住宅面积的比例须分别达到70%以上，其中保障性住房每套建筑面积控制在50平方米以内。

6月5日挂牌的A115－0131地块位于宝安大道西侧、航城大道北侧，土地用途为居住用地，使用年期70年。该地块面积为81044.12平方米，建筑面积191110平方米。

同日挂牌的T107－0012地块位于南山后海中心区，土地用途为商业性办公用地，面积2763.5平方米，建筑面积35000平方米，使用年期为50年。

金地集团5.6亿上海拿地，各地重现"溢价"地块

4月底，上海国土资源局推出的14幅经营性用地无一流标。在8幅住宅用地中，金地集团以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块,总价超出底价82%，该地块是2008年以来上海溢价率最高的地块。同时,绿地和豫园商城拿下的两幅松江区项目也都有30%以上的溢价率。

上海绿地集团这次以9.5亿元拿下松江区辰花路15号B地块。加上今年2月绿地在天津拿下一块1100亩的地块，3月底绿地宣布投资百亿元参与上海嘉定新城1050亩的项目建设和老城改造，以及将有望以12亿元拿下徐汇区的斜土街道107街坊，绿地集团土地储备已逾4000万平方米，成为继碧桂园、恒大之后国内又一家土地储备超过4000万平米的房企。

汤臣上海圈地102万平

《每日经济新闻》日前获悉，汤臣集团宣布订立补充协议，就收购上海高尔夫球场及住宅项目的若干条款进行修订，修订后的收购总代价为22亿元,收购项目的面积也将调整至约102万平方米。

此次收购标的地块位于中国上海浦东金桥-张江地区B-2及B-13-4地块,与此前汤臣集团开发的汤臣高尔夫球场、高尔夫国际社区、汤臣湖庭花园紧邻。分析人士指出,虽然汤臣集团去年获得了不错的业绩,但其未来可供销售的物业并不多,此次拿地也是为了储备开发资源。

行业首富榜发布: 地产大亨人均财富缩水超过一半，“广东帮”集体领跌

根据中国财经杂志《新财富》发布的“2009新财富行业首富榜”，地产行业上榜富人财富总额占比达18.7%，领先其他行业。但受地产泡沫消退、需求放缓影响，地产大亨人均财富缩水达52.5%。其中，拥有上市公司者财富平均缩水65%，公司未上市者财富平均缩水32%，而2008年A股市场房地产指数下跌64%。

今年36位财富缩水超过百亿元的超级富人中，来自房地产业的就达到13人。从财富缩水率来看，张松桥损失最惨，其持有的中渝置地的股价较上年下跌81%，令他本人的财富也跟着缩水81%。从财富缩水总额看，杨惠妍损失最多，其财富缩水638.3亿元，目前只剩160.3亿元。缩水额位居第二的同样是来自广东的许家印，其财富蒸发293.7亿元。另一位地产富豪许荣茂以235.2亿元的缩水额度紧随其后。

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