置业国际

上周（2009.04.04~2009.04.10），深圳房地产市场共有两个项目获准预售，它们分别是【四海公寓】和【华业玫瑰郡1-3号楼】，为市场提供了2239套/15.5万㎡的住宅、139套/0.55万㎡的商务公寓和83套/1.02万㎡的商业。开盘方面，上周没有项目入市。

项目名称	批准套数（套）			批准面积（平米）
项目名称	住宅	商务公寓	商业	住宅	商务公寓	商业
四海公寓	914	0	43	52277	0	5575
华业玫瑰郡	1325	139	40	103019	5503	4621
合计	2239	139	83	155296	5503	10197

置业国际研究中心监测数据显示，上周（2009.04.03~2009.04.09），全市共成交商品房1548套，日均成交221套，环比下降21.4%；成交面积16.04万㎡，日均成交2.29万㎡，环比下降17.5%；成交均价12248元/㎡，环比下跌1.9%。

4月初，由深圳市国土资源和房产管理局起草的政府规章草案《深圳市房地产行业管理规定（送审稿）》在深圳市法制办门户网站上开始公示。为吸取中天置业事件的教训，《送审稿》提出，除收取不超过交易价款百分之五的定金外，房地产经纪机构不得代收或者监管交易当事人支付的任何交易款项。

房地产开发、中介、估价机构的诚信问题一直广为市民关注。为此，《送审稿》中提出，房地产行业主管部门应当建立房地产行业诚信档案，并向社会公示。房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的违法违规行为、不良诉讼及经查证属实的被投诉举报记录、行政处罚及刑事处罚等情况，应当作为不良信用记录记入其诚信档案。此外，还将每年度对在上述企业及其从业人员的经营业绩、信用记录等进行综合评价，并公布综合评价结果。

《送审稿》还提出，房地产开发企业、经纪和估价机构不得擅自组织或者参加未经批准的各类评比、排序。同时，任何单位或者个人不得强制或者变相强制房地产开发企业、经纪和估价机构参加评比、达标、赞助和展销等活动。

为鼓励房地产的节能环保，《送审稿》提出，房地产开发过程中，应依照有关规定编制节约能源、节约用水、节约用材、节约用地等资源节约和循环使用情况评估报告。同时，鼓励房地产开发企业按照建筑节能设计标准，推广使用新技术、新材料、新设备、新工艺，开发建设节能省地型住宅，促进循环经济发展。

关于商品房项目的销售，《送审稿》提出，商品房项目取得预售许可证后，必须公开销售，并公示销售价格。对于未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的，由主管部门责令停止违法销售行为；拒不停止的，可处以五万元以上十万元以下的罚款，并可以按照国家规定的权限暂停、降低或者吊销其房地产开发资质。

为做好商品房预收款的监管，《送审稿》提出，房地产开发企业应当在申请商品房预售许可前，选定商业银行和工程监理机构对预售款进行监管，并签订商品房预售款监管协议。预售款监管协议应当作为商品房买卖合同的附件。同时，预售款必须专户专款专用。

物业专项维修资金俗称房屋“养老金”，《送审稿》提出，房地产开发企业在办理商品房项目初始登记前，应当按照有关规定，一次性向主管部门指定的银行专用账户划拨商品房项目的物业专项维修资金。不缴纳物业专项维修资金的，由主管部门责令限期补缴；逾期不补缴的，可处以三万元以上五万元以下的罚款。

4月9日，北京市住房和城乡建设委员会对房产市场启动执法检查。房地产企业如出现无证售房、延期交房、虚假宣传、发布不实销售进度信息等问题，将被记入不良信用档案，其行为将在媒体上曝光。北京市住房和城乡建设委员会相关负责人介绍，此次检查涉及房地产项目建设的全过程，包括开发项目的前期相关手续、工程质量安全、商品房销售以及后期物业管理等方面。媒体曝光的个别房地产项目涉嫌虚假宣传、发布不实销售进度信息的问题，将作为检查重点。被记入不良信用档案的开发企业，将在资质审核、年检以及办理预售许可等相关手续时，受到更严厉的监督，甚至延缓或不予受理。

3月20日，河北省国土资源厅宣布推出10项新政，包括削减土地审批项目，下放土地审批权限，提升审批速度等。其中最具有亮点的一条是，明确了回迁楼用地是划拨用地，农民自愿交40%土地出让金就可以变成出让土地。

据了解，目前以划拨方式供地的有：国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地等。此前河北省的回迁楼用地，既有划拨地，也有出让地。对于出让地，开发商要办理各种审批手续。业内人士认为，规定回迁楼用地可以采用划拨方式供地，可以使房地产商不再受用地指标的限制，拿到土地证或临时土地证的时间会因此而缩短，同时可以发生相应的良性连锁反应，其他的证件也缩短了拿证时间。

北京银监局4月初已召集各银行，对北京地区二套房贷政策进行了规范。今后北京地区银行将根据北京市统计局发布的2007年北京人均住宅建筑面积27.07平方米为限，来认定改善型住房需求。对于非改善型的二套房，北京银监局重申各商业银行须严格执行四成首付比例，但对贷款利率给予了“松绑”。也就是购买非改善型住房的贷款人，贷款首付比例至少四成，但是房贷利率不再要求上浮10%，而由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

商品投资大师罗杰斯4月7日在京与中国媒体见面时表示，中国有可能成为全球最先复苏的国家,因为中国有着大量的外汇储备,而中国的一些行业没有受到危机的冲击和影响,尽管出口行业会受到较大的影响,但总体而言他是比较看好中国市场的。但是,罗杰斯同时也表示,如果全球其他市场都在下跌,那么中国股市也难独善其身。

关于中国的房地产市场，罗杰斯认为，具体要视情况而定,比如上海等城市房地产价格就被炒得很高,但在中国的农村可能还有机会,因为今后20年中国农民的收入水平、生活水准会提高,买入农村的房地产还是可以考虑的。对于买入地产的时机,罗杰斯表示现在还不是时候,今年年底他会来再考察一下,或者明后两年时间会是个好时机。

国家统计局发布的全国企业景气调查结果显示，今年一季度全国企业家信心指数为101.1，比上季度提升6.5点。全国企业景气指数则为105.6，环比回落1.4点，而去年四季度环比降幅为21.6点。中国汽车工业协会发布的最新统计显示，一季度我国汽车总销量达到267.88万辆，夺下全球汽车销量第一的宝座。其中，3月份美国销售汽车85.8万辆，同比下跌了37%，日本销售汽车32.3万辆，同比下滑32%。而我国汽车销售量达110.98万辆，同比增长5.01%，连续三月超过美国、日本。

此前公布的数据显示，3月份PMI指数（中国制造业采购经理指数）达52.4，连续4个月回升。在房地产领域，今年以来北京、上海、天津、广州等大城市房地产市场交易量均有较大增长。前3月民航国内旅客运输量分别比去年同期增长21％、13％、14％，自2008年3月之后再次回归两位数增长。港口方面的最新数据也反映我国经济的新动向。今年一季度我国规模以上港口生产仍位于低谷，但3月份出现止跌反弹迹象。据初步统计，今年3月份，我国港口货物吞吐量增长2％；港口煤炭发运量达到4000万吨左右，接近正常水平，外贸铁矿石进口量达到5100万吨，创下月度和季度新高。受世界经济大环境影响，外贸集装箱吞吐量依旧处于下滑的低迷状态，但跌幅有明显放缓趋势。

国家信息中心经济预测部副主任祝宝良分析，综合观察这些指标，虽然还不能得出已经回暖的结论，但可以说经济下滑的势头稳住了。“最坏的时候已经过去，随着政府投资力度的不断加大，经济回暖的有利因素在积累、在增加，下半年的经济会有明显回升。”

2006年11月，保利地产在广州白云区金沙洲竞得一块地皮。2008年初，我国首个限价房——广州保利西子湾以一口价6500元／平方米，正式对外销售。首批843套限价房吸引了8426人申请购买，经过严格的抽签有1400多位中签者获准选房，在开盘当日就有700多套限价房被抢购一空。当去年12月底交楼时，很多业主认为不具备交楼条件，拒绝收楼，开发商还要承担违约交楼的责任。

据了解，广州10个限价房项目的用地中，已经推售产品的有5块，动工但未上市的有两块，还有3块分别位于花都、番禺和金沙洲的地块尚未开发。目前，广州批准预售5300多套限价房，但限价房楼盘最低认购率仅有51％，而广州10个限价房项目总供应量为3万多套。广州市房管局房地产市场管理处处长陈大旺表示，广州市政府今年将不再推出限价房用地，而已推出的限价房用地尚未动工的地块可能被收回，并可能转化为保障性住房用地或者作为拆迁安置房用地，同时也不排除将其转化为商品房用地。

4月7日,中国社会科学院发布首部商业蓝皮书。商业蓝皮书指出,由于国民经济增速放缓,造成居民收入和消费支出增速放缓,对消费的制约将逐渐显现为中国零售业下滑的状况,但不会出现负增长式的衰退。蓝皮书分析,今年中国外需环境难以改观,同时房地产业的萧条在今年也难以改观,上述不利因素都将使中国居民收入在今年面临增长放缓的压力,并影响到零售业的增速。不过,由于中国居民较高的储蓄率和政府出台的一系列扩大居民消费和内需的措施,中国不会像欧美等发达国家出现负增长式的衰退。蓝皮书还预测,由于金融危机对中国经济的冲击形成的出口受阻、投资乏力、消费不振等影响,中国资本市场一段时间内将面临发展困境,且短期内难有起色。

万科、富力、中海、保利等大牌房企一季度业绩报告显示，销售额均较去年同期大幅增长，积压库存得以大规模消化。万科一季报显示，公司累计实现销售面积152.5万平方米、销售金额122.2亿元，同比分别增长33.2%和21%，为历年来一季度销售的最好成绩。和万科一样，富力地产也缔造了历史最佳的开局。一季度富力地产销售额达61.5亿元，销售面积达66.91万平方米，同比增长80%。此外，中国海外一季度销售了92.6亿港元和100万平方米的新房，同比增长分别达51.2%和88.3%。保利地产增幅更猛，其一季度累计签约面积76.3万平方米，签约金额64.8亿元，同比分别增长133%和197%。

华强北嘉年市场大改造已掀开盖头，市场现地块将全部推倒重建，打造以高端百货业和生产性服务业为主的一基地两中心。中国（深圳）综合开发研究院已经为华强北嘉年广场项目编制了全面的规划定位。

根据该方案，嘉年广场新项目总体目标和功能定位是：以珠三角一体化和深港对接为契机，将该项目打造成“一基地、两中心”。即华南地区一流的、中国知名的高档百货购物中心；集中华强北街道基层政府职能和工商税务治安等政府服务功能于一体的公共行政管理服务中心；面向华强北电子信息产业的生产性服务企业集聚基地。

该项目地处华强北商业区，华强北路以西、振兴路以南、振华路深纺大厦以北，是难得的商业旺地。据方案介绍，嘉年广场项目的总投资为17.03亿元。整个项目为一次性整体开发，预计在2010年1月1日开始开发建设，工期预计为1年6个月，于2011年7月1日竣工验收。项目全部完成改造后2～3年，预计高档百货购物中心、生产性服务业集聚基地年营业收入分别达9亿元和8亿元以上，年贡献税收累计约1亿元。

4月6日，总投资7000多万元的深圳儿童乐园正式破土动工，预计将于2010年夏天建成开放。深圳儿童乐园位于安托山畔，侨香路以南，广深高速以北，农林路以西，占地182329平方米，设定游客容量1.52万人，由童话世界、素质教育基地、卡通游乐场、市政公园等组成，融生态、文化、教育、休闲、游乐于一体，具有鲜明的时代特色。据工程指挥部门介绍，乐园采用组团式布局，由自然山体和游乐功能合成绿化带及四大景区，包括卡通游乐园、水上乐园、自然生态游乐区、自然探秘游乐区等。游乐项目将展现多元化、原创性、科普性和互动等效果，有利于儿童在游戏中自发学习，增长知识。

2009年深圳市第二批法定图则自4月8日起开始公示，公示截止日期为5月7日。

片区名称	片区范围	功能定位	建设规模
清水河地区		服务于福田、罗湖以终端消费品为主的城市现代物流配送基地	开发总建筑面积宜控制在245至285万平方米内
西乡老城区	宝安大道、西乡大道、新安四路、新安五路、公园路所围合的区域	延续片区成熟、稳定、多样的生活、生产状态，创造以居住配套、商贸服务、特色产业为主要职能，充满地域特色与活力的城市综合功能片区。	总用地面积401.64公顷，建设规模总量为620万平方米，规划人口规模为11～13万人。
福永桥头片区	景芳路、宝安大道、福海大道、松福大道围合区域	邻空港高端制造业园区的组成部分、生活配套服务区	总用地面积313.95公顷，规划居住人口规模为8.5万人
金沙地区	外环大道、丹梓大道、深圳市行政边界及青松路围合的区域	以生物医药、电子信息等高新技术产业为主的现代化产业片区	总用地面积391.88公顷，规划人口规模为5.7万人。
坑梓中心及老坑地区	外环高速公路、深汕高速公路、丹梓路、深汕公路所围合的区域	深圳市东部的门户地区，坪山新城的次中心，是聚龙、坑梓片区的配套服务基地	总用地面积702.48公顷。规划人口规模为13万人
龙岗竹坑地区	外环大道以西，绿梓大道以东，兰田路以北，兰竹东路以南所围合的区域	坪山河沿岸的生态敏感地区，聚龙产业基地的配套服务区，以居住配套为主导功能的滨水生态社区	总用地面积443.93公顷，规划人口规模为6.5万人
龙岗土洋、官湖地区	东由葵坪路、西由下洞油库码头、北由犁壁山和葵涌中心区、南由大鹏湾所围合的区域	集休闲旅游、远洋渔业等功能为一体的海滨综合区	总面积6.96平方公里。规划人口规模为2.8万人
龙岗大康地区	深惠路、横坪东路、东部过境高速公路、保康路和康贤路所围合的区域	横岗重要的产业集聚区、中心区功能拓展区、生态廊道管制区，集优势产业、综合配套于一体的生态型综合片区	总用地面积522.72公顷，规划人口规模为7.5万人
六约北地区	盐排高速公路以东，水官快速路以南，平盐铁路以西，深惠路以北的围合区域	倡导产业提升，完善配套设施，以居住为主的综合服务片区；深圳市中部物流组团的综合配套片区的重要组成部分	总用地面积323.29公顷，规划人口规模为6.5万人