置业国际

上周（2009.02.14~2009.02.20），深圳房地产市场仅有航天晴山月名园2-3栋获准预售，该项目为市场提供了206套/1.84万平方米的住宅和4套/0.07万平方米的商业。在开盘方面，自从1月7日御峰园一期开盘以来，深圳房地产市场已经连续超过五周没有新盘上市发售。

项目名称	区域	批准栋数	业态	批准套数	批准面积/㎡
航天晴山月名园	龙岗	2	住宅	206	18392.99
航天晴山月名园	龙岗	2	商业	4	712.45
合计				210	19105.44

经过春节短期休整之后，深圳楼市开始回归正常状态，置业国际研究中心实时监测数据显示，上周（2009.02.13~2009.02.19），全市共成交商品房1310套，日均成交187套，环比上涨20.8%；成交面积11.94万平米，日均成交1.71万平米，环比上涨18.8%；成交均价10521元/平米，环比下跌5.2%。春节长假过后，深圳房地产市场成交规模持续回升，而上升幅度又慢慢放缓，说明楼市已经逐步回到理性状态。

分区来看，全市六区上周新房成交规模最大的是宝安区，成交套数和面积分别为546套与5.29万平方米，占全市的比重分别为41.7%和44.3%；成交规模上升幅度最大的则是盐田区，成交套数和成交面积分别上升51.7%与97.5%。新房成交均价方面，除盐田之外，其余各区均有不同程度的下跌，其中下跌幅度最大的为罗湖区，跌幅接近30%。

中国人民银行副行长易纲十四日在北京大学中国经济研究中心举办的“CCER中国经济观察”报告会上指出，对抗通货紧缩威胁是中国央行短期内最关心的事情，央行完全可以通过各种货币政策工具的最优组合来有效实施适度宽松的货币政策。中国央行反通缩和维护币值稳定的决心坚定，未来降息空间不大，更不可能实行零利率政策。

易纲说，实行零利率或准零利率政策对中国来说不是一个好的选择，其原因在于：中国的储蓄存款余额占GDP的比重高；中国的劳动生产率和要素生产率均在不断的提高；资本回报率不支持零利率政策；中国的商业银行中间业务少、收费少、业务结构有待优化，利率太低银行无法生存。

为了明晰农村土地产权归属，北京市集体土地地籍调查确权颁证工作正在加快进行中。据悉，宅基地权属确认和登记发放政策性文件的起草工作有望在今年年底前完成。

与此同时，北京市国土局2月17日透露，北京市正在考虑进行“宅基地换房”试点工作，但具体地点尚未最终确定，还需要上报市政府讨论批准。为此，市国土局拟定了《北京市农村集体建设用地使用权流转试点指导意见（征求意见稿）》目的就是推动本市农村二、三产业发展，增加农民收入，建立城乡一体化的土地市场。

按照拟定的《指导意见》，农民所分得的房屋仍是集体产权（即通常所说的小产权），而腾退出来的宅基地仍然是集体土地性质，不能用于房地产开发等用途，主要用来发展村镇企业集体经济。关于土地流转的最高使用年限，《指导意见》规定将参照同用途国有土地使用权出让的最高年限确定，具体使用年限由土地流转双方在此基础上协商确定；以出让、出租等方式流转集体建设用地使用权的，须经本集体村民会议2/3以上成员或代表同意。

对于符合规划、合法取得且权属明晰的集体建设用地可依法采取出让、租赁、作价入股、转让等方式进行流转，流转的集体建设用地可用于二、三产业发展，但必须符合国家产业政策、土地供应政策、环保要求等，不得用于商品住宅开发。

广东省建设厅厅长房庆方2月16日在广东省十一届人大二次会议第四场记者招待会上表示，今年将继续加大住房保障建设力度，争取用3年时间基本解决全省7万户城镇低收入家庭住房困难的问题。从今年起，每年将投入2亿专项资金用于对经济较落后的粤东西北地区的廉租住房的保障进行补助。

在具体操作过程中，广东省在以实物的方式结合发放租赁、补贴解决低收入家庭的住房困难的同时，还在探索政策性租赁住房制度，以解决买不起商品房又达不到住廉租房标准的人群的住房问题。目前深圳和惠州都已开始试点此项政策，主要是通过政府投资建设新房的方式进行。政策性租赁房的租金会低于商品房租金水平，同时又高于廉租房租金水平。广州市也在初步探索政策性租赁房，不过目前还没有推出具体的时间表。

地方通过公共租赁房解决“夹心层”住房难的做法，引起了住房和城乡建设部的关注。2月中旬，住房和城乡建设部住房保障司有关负责人表示，今年将研究制订《公共租赁住房指导意见》，明确公共租赁住房供应对象等内容，指导各地解决“夹心层”的住房问题。

目前，广东、江苏等省的一些城市，已经有公共租赁房项目，但是关于公共租赁房的户型标准还没有统一界定，各地有小于90平米的，也有控制在40平米的。并且，公共租赁房是只租给户籍人口，还是面向低收入的全部居住人口，也缺乏统一的要求。

广东省建设厅厅长房庆方2月中旬透露，广东将逐步扩大住房公积金的覆盖范围，并适当提高住房公积金的缴存比例。但广州将严格遵照上级指示，但在没有收到正式的通知之前，仍将维持现有的5%～20%的缴存比例。

目前广州市住房公积金缴存比例为单位5%~20%，个人5%~20%，缴存基数为上一年度职工个人月均工资总额，但是不能超过广州市统计部门公布的上一年职工月平均工资的5倍，2008年度为3349元×5=16745元。这一缴存基数将在今年6月30日调整为2008年的平均工资水平。

2006年6月，国家为调整市场上商品房的供应结构，出台了后来俗称国六条的建议，要求“套型建筑面积90平方米以下房型比例不低于70%”，这一政策被称为9070政策。此前，业内盛传北京将放开9070的限制，但相关部门一直没有明确说法。今年1月23日北京市政府出台43号文件指出“对商品住房项目，可在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。”

有开发商明确向记者表示，“相比之前按单个项目计算，现在就相当于解禁9070政策。”他表示，如果按照总量来计算的话，目前北京正在建设的保障性住房均为90平方米以下户型，再加上单个项目自然散落的小户型，上述两类产品的90平方米以下户型差不多就可以占到70%了。

国家发改委财金司司长徐林2月19日在第二届上海金融论坛间隙透露，为了解决项目资本金不足问题，发改委已制订了政府特定项目的贷款方案，将允许银行信贷补充部分资本金。该方案正与央行、银监会等其他部门会签，短期内将上报国务院。该方案一旦获得通过，将突破过去银行信贷不能用做资本金的禁区。

与此同时，国家发改委也正在研究为重大基础设施项目建设提供债券融资，即开展项目收益债券试点。2月18日,徐林在重庆召开的城市基础设施建设投融资国际研讨会上透露,“为解决中央投资项目的地方配套资金问题，除中央政府代发地方政府债券等举措之外，我们还拟将开展项目收益债券试点。”

根据广东省政府门户网站公布数据显示，2008年广东省完成生产总值35696亿元，比上年增长10.1%。人均生产总值达37588元，增长8.7%。2009年GDP增长目标为8.5%左右。

指标	2008年成绩			2009年目标
指标	规模（亿）	同比增长	增幅同比	2009年目标
GDP	35696亿元	10.10%	回落4.6个百分点	8.50%
全社会固定资产投资	11181亿元	16.50%	回落1.5个百分点	16.00%
社会消费品零售总额	12772亿元	20.30%	提升4.1个百分点	14.00%
外贸进出口总额	6833亿美元	7.80%	回落12.4个百分点	有所增长
出口总额	4041亿美元	9.40%	回落12.8个百分点
进口总额	2792亿美元	5.40%	回落12.1个百分点
城镇居民人均可支配收入	19732.86元	11.50%	提升1.0个百分点	9%
农村居民人均纯收入	6399.77元	13.80%	提升3.1个百分点	7%

高盛2月中旬发布研究报告指出，近几个月来的数据无疑显示了全球经济已从低位开始企稳，高盛全球先行指数也显示出此趋势，这些或许反映出全球经济已度过了最糟糕之时。不过，高盛认为全球经济目前已走出险境仍为时过早。某些先行指标仍不能确定是否已触底，是否随后会出现关键V型反转。即便经济已触底，也仍有可能在一段时期内再度下行。

高盛认为，在市场处于谷底之时，投资者往往对不良数据反应较为冷淡。而近几个月以来，市场对不良数据的反应呈不明确性，似乎已经能够消化这些负面消息。但不利的方面是市场对于宏观消息的反应尚不太明显。如年报披露季节的盈利报告相当不乐观，而市场对此表现出的反应竟似无相关性。高盛认为，市场对年报的反应可解释为更关注于前景发展，此外许多公司在宣布盈利的同时也宣布了重组或削减成本，这可看作为积极因素。

2009年2月20日，深圳市九洲电器有限公司以作价入股方式，成功转让位于宝安光明新区的1宗工业用地的50％权益，宗地编号为A608-0125。该地块占地面积45,094.93㎡，建筑面积135,280㎡，由深圳市九洲光电子有限公司以起始价24,441,450元竞得。

据国家发展和改革委员会与国家统计局联合发布的全国70个大中城市房屋销售价格指数显示，从去年的8月、9月、10月、11月、12月到今年的1月，银川房价同比涨幅分别为13.9%、13.6%、11.4%、10.6%、10.1%和8.8%，尽管涨幅呈微降态势，但已连续6个月涨幅位居全国70个大中城市首位。

业内人士分析，导致银川房价上涨的重要原因还是旺盛的刚性需求。据统计，近几年来银川市宜居城市建设取得显著成效，外地人在银川购房已占到57%，来自陕西、甘肃、内蒙古等地区的购房大军在银川市购买商品房占到总销售量的16%，成为支撑银川市房价持续上涨的重要原因。

据北京市土地整理储备中心公布的数据统计，2008年北京市通过“招拍挂”出让的商品房用地总计148宗，土地面积达1469.91万平方米，规划建筑面积为1635.33万平方米。其中，含住宅性质用地总共出让76宗，土地面积达998.92万平方米，规划建筑面积1273.37万平方米。含住宅性质土地供应量同比增长11.25%，这已是自2006年以来连续第三年增长。2006、2007年增幅分别为44.2%和12.38%。

统计数据还显示，2008年除城八区之外所有郊区供应的住宅及商业用地已占全市的六成以上。2008年除城八区之外所有郊区通过“招拍挂”出让的住宅及商业用地交易面积为636.42万平方米，规划建筑面积为813.37万平方米，分别占北京市住宅及商业用地总交易面积、规划建筑面积中占比63.7%和63.9%。而城八区通过“招拍挂”出让的住宅及商业用地交易面积仅为362.5万平方米，规划建筑面积仅为460万平方米。

在中资银行普遍实行7折房贷的影响下，外资银行终于也加入了这一阵营。2月18日，渣打银行(中国)零售银行业务董事总经理林曼云表示：“将向符合要求的贷款客户提供最低至央行贷款基准利率0.7倍的按揭贷款。”花旗银行内部人士同一天也表示，优质客户的房贷利率将自动转为7折，该行还在研究新策略应对房市新形势。另外，东亚和恒生等外资银行房贷新政细则也在酝酿之中。

除了存量房贷利率7折优惠的举措，渣打银行2月18日还正式推出按日计息的“活利贷”。据介绍，通过活利贷产品，借款人除了每个月的月供之外，还可以将闲置资金存入还款账户中，该笔资金将被视为提前还款金额，而利息将会按照剩余本金计算。

在每月月供不变的情况下，“活利贷”的计息方式将有效缩短还款时间，比普通房贷7折优惠更优惠。不过，这款产品的最优惠折扣只有7.5折。同时，渣打银行规定借款者抵扣的本金最多为当日所剩本金的50%，因此该产品只能缩短还款期限，并不能自动提前还款。

易居克而瑞（中国）首席研究员陈啸天:9月份或迎来楼市拐点

易居克而瑞（中国）研究中心首席研究员陈啸天认为，市场回暖取决于经济形势、金融环境、国家政策、房价调整这几大因素。尽管目前宏观经济形势尚未明朗，但房地产信贷环境已大大改善，今年还有望进一步放松，对于房地产行业新的鼓励政策也可能进一步出台。在这个节点上，开发商能否“有所作为”，将很大程度上影响市场回暖。

陈啸天还说：“预计2009年9月，全国大部分城市将逐步走出低迷，市场渐渐回暖。在经历了持续两年的市场调整之后，在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策扶持下，市场刚性需求将逐步释放。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，我国宏观经济也有望在下半年重新回到强劲增长轨道，从而推动房地产景气度回升。下一个标志性的拐点，很可能出现在今年9月。 ”

湖南省统计局近期一项民意调查《全球金融风暴对湖南居民生活影响》显示，受心理预期影响，今年湖南居民购房意愿不强。接受调查的被访者中，有70.9%的城镇被访者预期今年房价会继续下跌，因此今年有购房计划的只有28.5%。在有购房计划的被访者中，以投资增值为目的只占19.5%，住房太小和无住房的占45.3%，为子女购房的占20%。

渤海证券研究所报告显示，春节因素的影响逐渐弱化，北京、上海、成都等12座城市总体成交量上周环比上升48.24%。继春节黄金周及春节后一周成交量同比上涨后，均出现了同比上升。另外，新增推盘量较春节黄金周及后一周有所上升。不过业内专家表示，成交量的上涨表明前一段时间政策正在逐步见效，不过房地产行业的调整远未结束，未来价格调整是房地产商自救的出路；财政政策应放在低收入群体的保障性住房上。

广东省省长黄华华在广东省政府十八日举行的有关会议上表示，要支持引导房地产开发企业积极应对市场调整，以合理价格促进商品住房销售，努力保持房地产市场平稳健康发展。黄华华认为，房地产业具有很强的先导性、基础性和带动性。当前要合理引导居民住房消费预期，积极促进普通商品住房消费；加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，发挥公积金支持职工购房的作用；建立住房补贴动态调整机制。支持引导房地产开发企业积极应对市场调整，以合理价格促进商品住房销售；拓宽房地产开发企业直接融资渠道。

上海真如副中心核心地块项目将于近期破土动工，该项目总面积约100万平米，总投资将超过100亿元，是李嘉诚目前在内地最大的一个房地产项目。上海真如城市副中心开发建设投资有限公司总经理何智奇表示，具体日期有望敲定在3月，最迟4月。与此同时，其它港资地产巨头也加大了在沪的投入，同有“香港地产五虎”之称的新鸿基，也传出增资30亿元人民币的三年期贷款，以支援上海总投资250亿的三大项目发展；瑞安集团也向农行的融资额度达到了空前的130个亿。面对港资的巨量资金操作行为，境外一家著名房地产投资管理公司、中国区投资总监表示，“随着时下内地地产商面临又一次的资金链考验，包括港资在内，外资进入中国的脚步会更加踊跃。”

《广东省2009年重点建设项目计划》2月18日在广东省十一届人大二次会议上获得通过。在穗莞深城际轨道项目的具体介绍中，明确写道该项目将由目前的设计终点深圳机场延长至福田区，延长段长为32公里。与此同时整个项目建设工期也延长为5年，2013年全线完工。根据计划安排，整个项目总投资约195亿元，2009年主要是征地、路基、桥涵等建设，今年投资约20亿元。

穗莞深城际轨道项目是珠三角城际轨道交通线网规划的主轴线之一，项目线路走向起于广州，经东莞至深圳，将成为沟通广州、东莞、深圳三市的快速交通通道，对推动珠江东岸加快建成一小时经济圈、实现区域经济一体化，提升珠三角地区整体实力具有重要意义，项目于去年12月21日全线开工建设。