一、供应与成交

五项目获预售，四新盘供应市场

2008.11.22~2008.11.28，深圳房地产市场有五个项目取得预售许可证。它们是南山区的中海阳光玫瑰园，宝安区的永恒楼与桂景园，龙岗区的大山地花园、第五园八期，五个项目合计为市场提供了1640套/16.81万平米的住宅以及19套/0.09万平米的商业。

在开盘项目方面，上周（2008.11.22~2008.11.28）全市有四个新项目发售。它们分别为：

宝安区的深业新岸线，推出88套/2.2万平米的住宅，参考均价15000元/㎡；

龙岗区的深业紫麟山花园，推出201套/5.49万平米的住宅，参考均价23000元/㎡。

龙岗区的康达尔蝴蝶堡，推出545套/4.32万平米的住宅，参考均价8000元/㎡。

龙岗区的水蓝湾，推出250套/1.75万平米的住宅，参考均价6400元/㎡。

全市成交量小幅回落，价格微降

从置业国际研究中心实时监测的成交数据看，上周（2008.11.21~2008.11.27），全市共成交商品房1619套/14.32万平米，日均成交231套，环比下跌14%；日均成交面积2.05万平米，环比下跌13%。

上周，全市六个区中，龙岗区与盐田区销量大幅上涨，其余四区均有不同程度的下跌；尽管全市销量较前一周小幅下跌，但仍处于高位运行的阶段，日均成交仍然超过200套！

从各区新建商品房成交情况来看，龙岗区上周有一定涨幅，共成交454套新房，环比上涨16%，成交量的上涨主要是由新开盘的康达尔蝴蝶堡销售所致，此项目一周成交172套住宅，排行全市一周销量第二，但龙岗区其它项目并没有特别突出的表现；盐田区上周成交大幅上涨，共成交69套新房，环比上涨116%，前几周开盘的麓港国际公寓在沉寂几周后于上周取得不错的销量；宝安区上周成交小幅下跌，共成交781套新房，虽然环比下跌11%，但多个项目销售业绩良好，溪山更是以一周成交194套的销量成为全市销量冠军，兴达华府、碧海富通城、海语西湾周成交也超过70套；南山区上周成交跌幅较大，共成交211套新房，环比下跌54%，尽管南光城市花园仍是区成交第一名，但与前一周仅四百套的销量相比有很大差距；罗湖区上周成交20套新房，环比下跌38%；福田区上周成交84套新房，与前一周基本持平；成交主力为迷你新居和新开盘的金地名座。

上周，全市成交金额16.13亿元,环比下跌16.9%；成交均价为11264元／平米，环比下跌5%。

从各区新建商品房成交均价来看，由于新开盘的康达尔蝴蝶堡开盘均价仅8000元/平米，因此上周龙岗区成交均价继续回落，均价为8066元/平米，环比下跌5%；盐田区上周成交以普通住宅为主，所以均价仅为14032元/平米，环比下跌40%；罗湖区上周成交均价为17391元/平米，与前一周持平；福田区上周成交均价为16356元/平米，也与前一周持平；南山区上周成交均价为15504元/平米，也与前一周持平；宝安区上周成交均价为11048元/平米，环比上涨1%；

二、市场与促销

促销活动延续高潮，政策利好促销售升温

上周的楼盘促销活动数量与前一周持平，延续了此前的良好势头。“中信红树湾国际公寓”、“信义荔山公馆”、“兰乔圣菲”、“鸿威海怡轩”等多个在售楼盘分别推出了登山活动、风水讲座、经济论坛等活动。在近期看房客户增加、成交量上升的市场表现下，在售楼盘表现中规中矩，讲座、论坛等活动成为这些楼盘采用的促销方式。

上周，央行决定下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率1.08个百分点，为11年来最大降幅。分析认为，该政策有望进一步化解消费者的观望心理，加快其入市节奏，对恢复购房者的信心，改变当前市场低迷局面具有积极作用。对于深圳楼市而言，开发商自救已经悄然展开，如今政策利好的出台，或许将开启楼市一场营销大戏，相信紧接下来的一段时期内，楼盘营销会更加精彩纷呈。

三、政经动态

中国人民银行决定下调存贷款基准利率、存款准备金率

中国人民银行11月26日宣布，决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率：

从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。

从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。

国土资源部：闲置2年以上宅基地有望被收回

国土资源部近日发布《确定土地所有权和使用权规定(征求意见稿)》提出，空闲或房屋灭失2年以上未恢复使用的宅基地，由宅基地所在地的农民集体报经县级人民政府同意后，可以收回宅基地使用权。据悉，当前我国有2000多万亩宅基地闲置。业内认为，新规还需配套政策来保障被收回宅基地农户的利益。

北京市11部门联手出台稳定房地产市场新政

北京市建设委员会11月22日发布消息，北京市11个相关政府部门联手出台《关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见》，旨在解决好涉及民生的住房问题，促进房地产市场稳定健康发展。

新政策包括：贯彻中央拉动内需、促进经济增长的方针，落实有关政策措施，降低住房交易税收负担、调整享受优惠政策的普通商品住房价格标准，加大住房消费信贷，特别是公积金贷款支持力度，鼓励居民合理的住房消费，活跃市场交易。其次，进一步加大住房保障力度，在切实解决好中低收入家庭住房困难的同时，发挥政策性住房的调控功能，使政策性住房在改善民生、促进房地产业健康发展和带动经济增长方面起到更大的作用。第三，严格执行城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划，优化房地产市场结构。第四，完善房地产市场服务和监管体系，规范市场秩序，维护购房者权益。

湖南：18条措施刺激房地产市场

湖南省人民政府于11月25日召开的新闻发布会，宣布从扶持房地产开发企业、减轻居民购房税负、扩大住房有效需求等方面，一次性出台18条措施来刺激房地产市场。

政府通过减税让利以缓解开发企业的资金压力的同时，还制定调税措施刺激消费：个人首次购买普通住房，契税税率统一下调至1%；个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人销售住房暂免征收土地增值税；个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，免征营业税，下调个人所得税附征率等。

世行预测2009年我国GDP增长速度约为7.5%

11月25日，世界银行发布新一期《中国经济季报》（以下简称“《季报》”）。报告预测2009年我国GDP增长速度约为7.5%，其中一半以上将来自政府主导性支出。

今年6月，世行曾经发布季报预测我国2009年GDP增长速度约为9%。到11月，预测值下调到7.5%。对此，世行高级经济学家、《季报》的主笔高路易解释道，这主要是受全球经济危机的影响，中国经济的外部环境相对恶化造成的。

10月份我国宏观经济景气指数继续回落

国家统计局26日发布的数据显示，10月份宏观经济景气指数为94．7，比上月回落10．6点，但仍处稳定区间。监测显示，我国宏观经济景气指数从今年6月份开始持续回落。以100为理想水平的宏观经济景气指数5月份为117．3，6月份为112．0，8月份为105．3，10月份进一步回落到94．7。

国家统计局认为，10月份宏观经济景气指数处于稳定区间，表示我国宏观经济运行正常。国家统计局负责人曾多次表示，我国经济增速回落是受国际金融风暴、世界经济下行和国内严峻自然灾害影响，也是受我国经济自身周期下行惯性的影响。但我国经济基本面没有改变，总体运行良好。

前10个月固定资产同比增27.2%

国家发改委公布的数据显示，今年前10个月，第一产业投资增长61.8%，增速同比加快22.9个百分点。第二产业投资增长30%，增速同比加快0.4个百分点。第三业产投资增长24.3%，增速同比回落0.4个百分点。

今年前10个月，全国城镇固定资产投资完成113189亿元，比上年同期增长27.2%，增幅同比提高0.3个百分点，比1—9月回落0.4个百分点。前10个月，全国新开工项目208083个，比去年同期增加16997个；施工项目306769个，比去年同期增加24257个。新开工项目计划总投资68807亿元，同比增长3.2%。新开工项目计划总投资占施工项目计划总投资比重为25%。

央行：10月货币市场利率平稳股市成交量萎缩

2008年11月27日，中国人民银行发布《2008年10月份金融市场运行情况》报告。报告指出，2008年10月份，货币市场利率整体平稳，债券市场与股票市场继续涨跌互现。银行间市场债券发行量较上月有所增加，短期债券发行维持稳定，长期债券发行有所增加；同业拆借量与质押式回购交易量较上月均有所减少；现券成交量较上月增加，银行间债券指数与交易所国债指数继续快速上升，国债收益率曲线整体陡峭化下行；股票指数震荡下跌，股票市场成交量萎缩。

四、土地信息

南山区一宗综合用途土地成功出让

2008年11月26日，深圳市政府出让位于南山区一宗集居住、商业及服务业等综合用途的土地，宗地编号为T101-0047，土地面积49,581.66㎡，建筑面积205,693㎡，地块位于南山区月亮湾大道、棉山路交汇处，该宗土地最终被苏州冠城宏业房地产有限公司和深圳市森帝贸易发展有限公司以起始价8亿元竞得，折合楼面地价3889元/平米。

五、行业相关及其他

深圳市长许宗衡首次表态：深圳楼市暂无“救市”必要

11月26日，深圳市市长许宗衡在接受中外媒体提问时表示，每一个城市都有自己的个性，会出台不同的政策，但是现在深圳楼市还没有到政府要“救市”的必要，深圳仍将坚持依法规范地引导房地产健康发展。同时表示，成熟的住房保障应该有两个渠道，一个是随行就市，走市场化道路；另一个是完善住房保障政策，重点发展普通商品住房和各类保障性住房，更好地解决中低收入者住房需求问题。他透露，去年深圳已经推出了一批廉租房、公共租赁房和经济适用房，今后深圳将推出解决中低收入者住房问题。在住房结构比例上，深圳政府将根据居民结构情况作出非常理性的判断。

富力预缩减开工面积

富力地产华南区总经理朱荣斌近日坦言，资金困难的确存在，但并没有外界想象得那样严重，近年大规模的高档商业广场、酒店开发以及2007年拿地稍猛是造成资金压力的主要原因。拟计划发行总规模60亿元、5~10年的中长期公司债券，并且预计明年新开工面积可能会减少150万平方米，主要为商业项目和目前无法畅销的产品，会减缓开发速度和延长进度。

建行公布房贷新政细则 利率下限与最低首付双降

建设银行于11月24日公布房贷新政细则,对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限由原来的0.85倍调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例由原来的30%调整为20%。

建行表示，贷款利率和首款比例将具体根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积是否系普通住房，以及借款人信用记录、还款能力等因素等区别确定。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，贷款利率可以给予优惠，首付款比例可降低。对居民购买其他类型住房的，将适当提高贷款条件。具体操作由各地分行及房贷中心掌握。同时，建行将加强管理，有效控制贷款风险。对房地产价格波动较大的区域，以及价格波动较大的楼盘项目，适当提高首付款比例。

住房和城乡建设部：正研究购房退税政策拉动经济

11月27日，在中国产业投资论坛上，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，类似上海1998年曾经实行的购房退税政策已经在住建部研究范畴之中。她同时表示，现行住房政策中，廉租房有一部分是实物补贴，有一部分是市场的租金补贴，都是你租了房子才给补贴；我们的公积金也是这样，买房子才能使用公积金，目前这些政策是已经有的。还有一种办法就是免税，也就是上海曾经采取过的措施，实际上美国买房子的时候所得税都是可以递减的，还贷的部分都是可以递减的。灵活政策可以归纳为“建、补、贴、免、融”。另外，如果在税收上有一些减税的支持，也可以调动社会资金投入到建保障性住房来。

富力保利两大地产巨头表示：明年年底楼价触底

日前富力地产联席董事长、总裁张力，保利房地产(集团)股份有限公司董事总经理宋广菊在接受媒体采访时表示，两大房地产巨头表示，2009年将是更为困难的一年，明年、甚至后年都是房地产企业的调整期，明年底楼价将到底并站稳。为能有更充裕的资金，富力将发行60亿元的公司债，估计明年上半年可以发行完毕。此外，富力还准备将一些好的物业进行出售，出售比例在1/3左右。而保利房地产(集团)股份有限公司董事总经理宋广菊认为，现在开发商的资金来源主要集中在三个途径：一是上市公司从资本市场上筹集，二是向银行贷款，三是靠销售回款。“我们将进一步做好计划，减少开工规模，做到以销定产。”

投资总额43亿元，深圳北站2011启用

11月21日，“深圳北站（龙华火车站）交通枢纽工程初步设计”专家评审会暨政府审查会结束。据悉，该工程总用地面积58.65万平米，总建筑面积39万平米，总投资约43亿元，计划2010年7月建成西广场， 2011年6月完成所有工程并正式投入使用。

深圳北站交通枢纽位于宝安区龙华二线扩展区的中部地区，距离特区梅林关口3公里，离深圳市中心9.3公里。将以广深港客运专线深圳北站站房建筑为核心，由东广场、西广场，地铁4、5、6号线深圳北站，长途汽车客运站、口岸联检大楼、公交汽车场站、的士场站、社会停车场、周边市政疏散道路及配套服务建筑组成。

根据规划，深圳北站未来将设立站台11座、轨道20股。目前，场地平整等基础工程已经先期动工，今年地铁公司已经完成投资8000万元，全年计划完成1亿元。同时，该公司还向深圳市发改局申报明年投资6个亿。待到2011年该站建成之后，从这里乘坐广深港客运高速列车，去香港西九龙只需16分钟，到广州新客站只需要25分钟。

深圳第一大道将延伸百公里

11月21日，《深圳市宝安大道城市设计》通过专家评审。该规划首次提出“宝安大道+深南大道+深惠路”的“深圳第一大道”概念。作为深圳第一大道的重要组成部分，宝安大道的目标定位是“景观大道、平安大道、财富大道”，并将成为深圳城市魅力与特色的重要综合发展轴和展示宝安新时期发展的亮丽风景线。本次城市设计还根据宝安大道不同区段的功能导向，确定了松岗门户段、沙井中心段、福永沙井综合段、航空城段、西乡生活段、宝安中心段这6大特色区段。

其中，松岗门户段的功能导向是商业、办公、居住与工业；沙井中心段将重点提升商业服务的聚集度，形成清晰的服务核心；福永沙井综合段将整合提升高新技术产业园区，建立现代产业综合配套服务区段特色；航空城段将整合打造航空物流中心，鼓励会展经济；西乡生活段将吸纳宝安中心区功能外溢，建立商业、办公、住宅高度混合的综合性区段；宝安中心段将以生产性服务中心为建设目标，引导总部经济，鼓励商业企业的进驻，强化公共服务中心形象。

盐田区综合体育馆2011年完工

盐田区综合体育馆地处在大梅沙休闲度假区北部，东面为东部华侨城景区，西面为盐田外国语学校，北面为盐坝高速公路，场地平整。建筑物为多层体育馆，包括主馆（6层，含运动员集训中心和室内运动馆）及副馆，建筑面积约1.6万平方米。比赛场馆设置约3800观众席位，于2008年1月8日动工兴建，预计2010年年底完工并交付使用，投资约2.5亿元。

深圳金融后台服务基地建设提速

深圳市金融产业后台服务基地位于深圳东莞两市、宝安龙岗两区交界处。一、二、三期计划用地2.24平方公里，总建设规模为380万平方米，总投资概算为80亿元。基地建成后将成为深圳市、香港地区、澳门地区乃至全国、全球的高标准、高效率、集约化的金融后台产业集聚基地。

作为深圳市金融产业后台服务基地的重要配套道路，中环大道(首期)长596米，宽50米；惠华路(首期)长360米，宽40米。两条大道均为双向六车道，工程总投资5500万元。目前，中环大道及惠华路首期工程已经顺利完工，其他项目也在紧锣密鼓地开展前期工作，为金融后台服务基地建设提速奠定良好基础。

小梅沙片区拟明年整体改造

小梅沙片区规划改造项目将于明年启动，从目前整体旅游档次低、基础设施旧的面貌一跃变身为集旅游、居住、创意产业为主的“山海生养创意天堂”。   小梅沙海域以北的地区总用地面积247公顷，涉及宗地51个，土地权属涉及特发集团、小梅沙村等8个单位，其中特发集团拥有134公顷，占总体面积54%。未办理合同产权和红线用地17块，占总体面积37%。

据悉，小梅沙地区以整体改造为目的，力求实现统一规划下的游、居、业三大板块“联动簇群式”开发，在空间布局上，以山海为背景，设置了一条滨海商业休闲共享带，包括休闲商业时尚街、文化创意体验商业街、原创音乐部落、文化艺术SOHO区、海洋主题度假酒店在内的多项活力节点，保证了公共开放、生态环境优先和高品质的要求。

如有疑问，请联系置业国际研究中心 电话：0755-8235 0111

 (置业国际研究中心)       【谢谢阅读！】