一、供应与成交

四千余套放量上市，一周内五盘齐开

2008.11.1~2008.11.7，深圳房地产市场有五个项目取得预售许可证。它们是宝安区的溪山美地园，南山区的南光城市花园、十五峯花园，龙岗区的深业东城上邸、景和园，五个项目合计为市场提供了4378套/35.48万平米的住宅以及99套/1.06万平米的商业。

在开盘项目方面，上周（2008.11.1~2008.11.7）全市有五个新项目发售。它们分别为：

宝安区的金地梅陇镇四期，推出459套/3.83万平米的住宅，参考均价8600元/㎡；

罗湖区的航天晴山月名园，推出233套/2.41万平米的住宅，参考均价12000元/㎡；

龙岗区的中海大山地，推出84套/2.04万平米的住宅，参考均价17500元/㎡；

龙岗区的景园，推出300套/2.61万平米的住宅，参考均价7000元/㎡；

龙岗区的龙光君悦龙庭，推出108套/1.63万平米的住宅，参考均价8500元/㎡。

新政释放购买力 新房销量环比增两倍

从置业国际研究中心实时监测的成交数据看，上周（2008.10.31~2008.11.6），全市共成交商品房1076套/10.93万平米，日均成交154套，环比上涨202%；日均成交面积1.56万平米，环比上涨164%。

上周，全市六个区成交量均有不同程度上涨；10月末开始，陆续有农行、光大银行等五家银行的房贷细则出台，其余一些商业银行或股份制银行的细则也将于近期颁发；细则的出台对一些观望的消费者来说起到指向的作用，也激发了他们的购房行为。

从各区新建商品房成交情况来看，龙岗区在前一周成交大幅下跌后，上周成交量大幅反弹，共成交300套新房，环比上涨436%，公园大地花园、水岸新都、第五元八期等已销售一段时间的项目再次爆发销售热潮；南山上周成交量也大幅上涨，共成交209套新房，环比上涨354%，新开盘的向南海德市场表现不错，卓越维港业绩一如既往良好；宝安区上周成交量也大幅上涨，共成交396套新房，环比上涨118%，阳光海湾花园以一周106套的销量继续成为全市周成交量冠军，但其他项目的销售业绩要远远低于此项目；罗湖区上周成交了40套新房，环比上涨122%，航天晴山月市场表现尚可；福田区上周成交90套新房，环比上涨131%，皇御苑、迷你新居两个项目销量不错；盐田区上周成交41套新房，环比上涨156%。

上周，全市成交金额15.88亿元,环比上涨128%；成交均价为14531元/平米，环比下跌13.8%。

从各区新建商品房成交均价来看，南山区上周成交均价涨幅较大，均价为25852元/平米，环比上涨64%，纯水岸、卓越维港等高端项目的成交拉升的全区的成交均价；宝安区上周均价回落，为13103元/平米，环比下跌18%，水榭山、兰乔花园等项目仍然是宝安全区的成交均价的高位项目；罗湖区上周成交均价为16857元/平米，环比下跌18%，这和新开盘的航天晴山月开盘均价为12000元/平米有关；龙岗区上周成交均价为8297元/平米，环比上涨16%，从近几个月来看，龙岗区的成交均价围绕8000元/平米上下波动；福田区上周成交均价为16176元/平米，环比下跌4%；盐田区上周成交均价为15206元/平米，环比下跌67%。

二、市场与促销

楼盘活动量低谷徘徊，促销策略差异化显现

11月1日，新政执行以来，深圳楼市成交量明显上升，单日最高成交突破200套。销售局面的改善，使部分楼盘减缓促销力度，取消了前期的优惠措施，甚至小幅提价。如“泰华阳光海”部分户型单价提高100~200元/平米，“宏发美域”全线单价提高50~60元/平米。而大部分楼盘仍然执行既定的优惠政策和价格策略，坚持多销快跑的策略。

新政后，市场上统一降价促销的局面已然被打破，各家楼盘依据产品定位不同、销售情况各异、开发商自身资金压力不一等情况，出现涨价的声音实属正常。置业国际研究中心认为，新政在一定程度上缓解了消费者的购房压力，对促进销量具有积极作用，但对后期楼市走向并不是主导因素，楼市未来发展仍然不明朗，依据项目情况的不同，特别是新开盘项目仍然需要继续加大促销力度，达到较好的销售量。

促销活动方面，与前一周相比依然没有多大的起色，世模小姐比赛和摄影赛是上周两个主要题材。第20届世界模特小姐中国总决赛来到深圳，作为入城仪式和新闻发布会举办地的“中城天邑”和正式比赛场地的“龙园意境”分别奉献了一场“美”的盛宴，为紧张的深圳楼市带来绚丽的风景。

三、政经动态

土地规划新政：耕地和建设用地双管齐下

11月初，国务院印发了《全国土地利用总体规划纲要（2006－2020年）》（以下简称《土地规划》）。《土地规划》从保障粮食安全、经济安全和社会稳定出发，提出了保护耕地的规划目标和土地利用的主要任务。《土地规划》还确立了“产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理”的原则，旨在进一步完善农村土地管理制度。新的《土地规划》继续坚持严格保护耕地的最基本原则。《土地规划》提出，要坚决防止通过土地规划修编减少耕地保有量。要求各地要科学分解并层层落实该规划确定的土地利用主要指标，坚决防止通过规划修编减少耕地保有量、减少基本农田保护面积。

国土部长：农村集体土地决不能搞房地产开发

国土资源部部长徐绍史近日在公开场合透露，该部正在草拟集体土地流转管理办法。徐绍史说，这项工作非常复杂，国土部正在总结多年来集体土地流转试点的经验，草拟集体土地流转的管理办法，这将涉及如何认定项目是公益性还是经营性，以及土地的确权、审批的程序、市场建设、收益分配等。同时称，“各地在集体土地流转上务必要慎重。现在有些报道说‘三中全会之后，小产权房就可以合法化了’。我明确地说，农村集体土地是决不能搞房地产开发、不能搞高尔夫球场建设的，也不能搞不符合土地供应政策和产业政策的一些项目，这块工作一定要十分慎重。”

北京公积金房贷上限提至每户80万元

继上海出台住房公积金贷款最高可贷80万元的新政之后，11月5日，北京住房公积金管理委员会也出台了《关于调整住房公积金管理政策的通知》，明确从当天起，北京住房公积金最高也可贷80万元。

住房公积金贷款最高额度由之前的60万元调整到了80万元，北京住房公积金管理中心新闻发言人李持缨对此进行了解密，称“4个基本原则决定了此次调整的公积金最高贷款额度为80万元。”首先是“责权对等”原则；其次是贷款普遍性原则；第三是“满足基本住房需求原则”； 第四是“资金充分利用原则”。

海关总署称外贸仍保持稳定增长

海关总署表示，虽然我国外贸进出口增速减缓，但是对照当前复杂严峻的国际经济形势，应该看到我国外贸进出口的基本面仍是好的，继续保持了稳定增长。

据海关统计，今年前三季度，我国外贸进出口总值为19671亿美元，同比增长25.2%。其中，出口10740亿美元，增长22.3%，扣除价格因素实际增长11.8%，比去年同期增速减少8.1个百分点；进口8931亿美元，增长29%，扣除价格因素实际增长7.9%，比上年同期增速减少4.5个百分点。

财政预算安排社会保障支出较上年增长1288亿

财政部副部长丁学东6日说,2008年,中国政府进一步加大了对社会保障的投入力度,预算安排社会保障支出6684亿元,较上年增长1288亿元。

丁学东表示,要加大财政投入,多渠道筹集资金,建立科学合理的社会保障筹资机制;理性安排支出,建立科学合理的待遇确定和调整机制;实行精细化管理,健全社会保障资金(基金)管理机制;明晰财权事权,建立健全中央与地方的责任分担机制。

9月工业增加值增幅创6年新低

在5日举行的三季度工业经济运行发布会上，工业和信息化部运行监测协调局局长朱宏任说，国际金融动荡对我国经济的负面影响进一步显现，对工业领域的影响尤为突出。当前和今后一个时期，我国工业、通信业发展环境严峻。

统计显示，9月份，规模以上工业增加值增幅从6月份的16%回落到11.4%，为2002年4月份以来最低。发电量、原油加工量仅增长3.4%和3.7%，粗钢产量下降9.1%。前三季度，工业品出口交货值增长15.7%，同比回落6.1个百分点，9月份仅增长12.6%。

财政部：下一步财政政策将着力扩大内需

财政部综合司司长戴柏华在“2009年中国行业发展报告会”上表示，下一步财政政策将着力扩大内需，保障民生，严格控制一般性行政开支，重点向新农村建设、社会事业发展以及困难地区和群众倾斜。

戴柏华表示，下一阶段经济运行中的不确定因素仍然较多，财政部门将进一步贯彻国家关于实施审慎灵活经济政策的要求，着力保障民生，扩大内需特别是消费需求，促进结构调整和发展方式转变。

明年起106家企业集团将停止合并缴所得税

财政部、国家税务总局联合公布的通知要求，为确保《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称新税法）的平稳实施，根据新税法第五十二条规定，经国务院批准，对2007年12月31日前经国务院批准或按国务院规定条件批准实行合并缴纳企业所得税的企业集团，在2008年度继续按原规定执行。从2009年1月1日起，上述企业集团一律停止执行合并缴纳企业所得税政策。

通知涉及的企业包括三大石油公司在内的中央企业，以及包括首钢、武钢在内的大型国有企业，总计106家。

我国个体工商户达2800多万户增长百分之三

2008年11月4日，据国家工商总局副局长钟攸平透露，截至今年9月底，全国登记个体工商户2823．95万户，从业人员5646．68万人，资金数额8441．1亿元，分别比上年增长3．01％、2．74％和14．82％。 个体私营经济的快速发展，对于推动经济增长、增加财政收入、活跃城乡市场、方便群众生活、促进社会就业起到很大作用。

统计数据显示，中国个体工商户数最多的是广东、江苏、四川三个省份。

四、土地信息

南山区五宗工业用地成功出让

2008年11月6日，深圳市政府以挂牌方式成功出让位于南山区高新科技园五宗工业用地，分别为T205-0103、T404-0045、T204-0111、T204-0110和T304-0129。详细如下：

地块T205-0103，占地面积3,735.68㎡，建筑面积22,414㎡，由深圳市三诺电子有限公司以超始价21,243,000元竞得，折合楼面地价947.8元/㎡。

地块T404-0045，占地面积5,125.29㎡，建筑面积17,930㎡，由深圳奥特迅电力设备股份有限公司以超始价10,105,700元竞得，折合楼面地价563.6元/㎡。

地块T204-0111，占地面积4,745.49㎡，建筑面积40,812㎡，由深圳市华动飞天网络技术开发有限公司以超始价29,265,400元竞得，折合楼面地价717.1元/㎡。

地块T204-0110，占地面积4,416.66㎡，建筑面积19,875㎡，由深圳市北科生物科技有限公司以超始价16,615,200元竞得，折合楼面地价836元/㎡。

地块T304-0129，占地面积6,098.59㎡，建筑面积45,740㎡，由深圳海王集团股份有限公司以超始价27,652,800元竞得，折合楼面地价604.6元/㎡。

宝安区三宗工业用地成功出让

2008年11月6日，深圳市政府以挂牌方式成功出让位于宝安区三宗工业用地，宗地编号分别为A603-0358、A603-0360和A112-0300。详细如下：

地块A603-0358，占地面积104,305.45㎡，建筑面积260,764㎡，由深圳迈瑞生物医疗电子股份有限公司以超始价62,128,700元竞得，折合楼面地价238.3元/㎡。

地块A603-0360，占地面积30,261.31㎡，建筑面积75,654㎡，由深圳和而泰智能控制股份有限公司以超始价18,017,000元竞得，折合楼面地价238.2元/㎡。

地块A112-0300，占地面积4,573.45㎡，建筑面积5,480㎡，由深圳南方盈信制药有限公司以超始价2,505,400元竞得，折合楼面地价457.2元/㎡。

龙岗区三宗工业用地成功出让

深圳市政府于2008年11月6日成功出让位于龙岗区三宗工业用地，宗地编号分别为G04307-0025、G04307-0026和G04309-0213。详细如下：

地块G04307-0025，占地面积6,724.33㎡，建筑面积14,790㎡，由深圳市波音电讯科技有限公司以超始价4,179,100元竞得，折合楼面地价282.6元/㎡。

地块G04307-0026，占地面积17,178.18㎡，建筑面积37,790㎡，由深圳市赛兔数码科技有限公司以超始价10,691,200元竞得，折合楼面地价283元/㎡。

地块G04309-0213，占地面积7,134.19㎡，建筑面积15,695㎡，由深圳市泓亚光电子有限公司以超始价4,236,800元竞得，折合楼面地价270元/㎡。

南山区二宗工业用地流拍

深圳市政府于2008年11月6日出让位于南山区高新科技园二宗工业用地，宗地编号分别为T205-0102和T204-0109，二宗用地最终因无人出价而流拍。

龙岗区三宗工业用地流拍

深圳市政府于2008年11月6日出让位于龙岗区三宗工业用地，宗地编号分别为G14309-0284、G04309-0211和G04309-0212，三宗用地最终因无人出价而遭遇流拍。

五、行业相关及其他

光大叫停房贷新规细则

光大银行刚公布的房贷新规细则，仅仅一周于11月4日便被央行叫停。光大银行相关负责人表示，正在等待央行和银监会的进一步指示。根据该细则，对于第二套房（指的是此前在银行有一笔未结清房贷），首付比例将为20%，贷款利率在基准利率基础上享受八二折优惠。至此，光大银行成为首家明确对二套房等贷款作出约定的银行，此次被叫停，业内专家认为，出于对二套房的信贷细则的原因。

交行出台房贷细则：首套房利率7折首付两成

在农行、交行公布房贷新政细则后，交行于11月3日出台的细则规定，对于新增客户首次贷款购买普通自住房，可首付20%，利率最高优惠至0.7倍。关于存量客户的房贷利率是否调整，交行正在研究制定政策。

据了解，房贷细则的制定流程大致是，总行制定“指导意见”并传递至各地分行，各分行房贷部门再根据本地市场特征，在“指导意见”基础上完善具体操作办法，然后再交由总行审批，在得到总行认可后，才最终成为本地“细则”。从目前商业银行总行的倾向看，实质上已经将相当大的自主权交由各地分行。

上海地产企业蜂拥联交所融资

上海联合产权交易所最新的数据显示，十月份该交易所最大的三个挂牌项目均为房地产企业，分别为上海益流置业发展有限公司100%股权、上海南利置业有限公司100%股权和上海金农置业发展有限公司100%股权及10915.8万元债权，挂牌金额分别为36168万元、23500万元和21678.52万元。

业内人士分析，由于上海市开展“控增逼存”，就使得一些项目急于转手，上海益流置业发展有限公司在2007年9月份挂牌转让的100%股权就是一个例子。资金紧张，这是一些房地产企业今年以来所遇到的一个严重的问题。于是，出让项目公司股权融资、出售整幢物业套现的案例也越来越多。

深圳开发商2.34亿广州拿地专家称价高得意外

11月6日，在广州市房地产交易登记中心土地出让拍卖会上，珠江新城一幅4477平方米的商务办公用地经过16轮激烈角逐后，被来自深圳的开发商深圳市深融投资发展有限公司以2.34亿元竞得，折合楼面地价7693元/平方米，该价格比珠江新城商务办公“地王”回落了35.4%。

对此，业内人士表示，今年珠江新城的地价已经开始理性回归，不可能再出现万元以上的地价。同时，从珠江新城地块能够成功拍出，说明市场并没有人们想像的那么悲观，仍然有部分开发商在楼市低迷的时期寻找拿地机会。

鹿丹村规划设计蓝图已通过

今年5月深圳市政府四届九十六次常务会议原则同意将鹿丹村23栋楼纳入此次拆除重建范围。目前，市规划局已经讨论通过了市国土房产局委托市建筑设计总院编制的规划设计详细蓝图，正在等待市政府下文批复。

重建后的鹿丹村住宅区和鹿丹大厦都设有地下停车场，并配套综合会所、幼儿园、社康中心各一个。另外，此次设计的鹿丹村住宅楼中，有80平方米、90平方米、100平方米、120平方米、150平方米五种户型，一梯四户，户型都为南北通设计。

盐田将建19.5公里滨海步行道

盐田区将打造一条连接沙头角到大梅沙滨水海岸线、长达19.5公里的步行廊道。该廊道西起海山东三街，连接二十九号路，走深盐路与协和路、三十二号路，穿行于明珠立交下，向东连接盐田河滨水廊道，穿过海鲜街，再经盘山路到大梅沙，建成后有望成为世界上最长的滨海步行廊道。

在沿港路海港大厦一段，步行长廊将设置3—5米宽、6—12米高的空中长廊，横跨整个盐田港区，可鸟瞰港区繁忙景象。配合标志性观光塔，塔内设置旅游商场。在明珠立交下，将设计一个以货柜车为主题的休闲公园，以集装箱为题材，以街头公园为风格，既营造了舒适的旅游氛围，又与港区的工业氛围主题呼应。

步行廊道的理念是展现改革开放成果、保护区域生态以及“城市空间纽带”，把整条步行道划分为“凭海临风”、“城港记忆”、“海港印象”、“渔舟晚唱”、“半山观港”五大主题。海景、山景、林荫道、港口、生态岛、海鲜街、观景台等元素有机结合，充分展示滨海城市特色、港区全景及滨海美景。

福田三城中村改造获批，五旧住宅区成整改试点

11月6日召开的福田区“四旧”改造政情通报会透露，岗厦河园片区、水围、新洲村改造专项规划已获市规划局批准，华粤小区、动力大院小区等5个旧住宅区成整改试点对象。

福田区共有岗厦、上梅林、下梅林等15个城中村，占地面积约5万平方公里。建筑物总栋数8700余栋，其中私房栋数8200余栋。目前，15个城中村的股民约2万人，外来人员约80万人。在旧城中村改造中，福田区将分类推进改造的规划编制工作。

如有疑问，请联系置业国际研究中心 电话：0755-8235 0111

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