一、供应与成交

11项目获预售迎“十一” 长假期间供应井喷

2008.9.13~2008.9.19，深圳房地产市场共有十一个项目取得预售许可证。它们分别是宝安区的碧海富通城、万骏汇商务公寓和幸福海岸、龙岗区的洋畴湾花园、慢城、合家欢园、千林山居、第五园五期和第五园八期、福田区的盛唐商务大厦以及罗湖区的金祥佳园，11个项目总计为市场提供了2768套/22.14万平米的住宅和103套/2.93万平米的商业以及84套/2.15万平米的办公物业。

在开盘项目方面，上周（2008.9.13~2008.9.19）全市有1个新项目发售，它为：

宝安区的金地梅陇镇3期16栋，推出128套/1.36万平米住宅，参考均价10500元/平米。

 中秋楼市遇冷，成交价量齐跌

从置业国际研究中心实时监测的成交数据看，上周（2008.9.12~2008.9.18），全市共成交商品房692套/6.16万平米，日均成交99套，环比下跌32.2%；日均成交面积0.88万平米，环比下跌35.3%。

上周，深圳楼市度过了中秋小长假，发展商各施招数进行促销，然而效果并不理想，中秋三天仅成交240套商品房；成交量较前一周也有较大幅度的回落，全市仅福田和罗湖有不同程度的涨幅，其余四区成交量均下跌。

从各区新建商品房成交情况来看，福田区的成交量涨幅较大，上周共成交79套新房，环比上涨30%，这主要归功于迷你新居的热销，此项目一周共成交54套，占据全区销售量近七成，成为全市周成交量冠军；宝安区上周成交量下跌较多，共成交255套新房，环比减少43.33%，前一周热销的宏发美域花园上周销售放缓，而其他项目也没有较突出的表现；南山区上周成交90套新房，环比下跌37.9%，一周全区仅有两个项目成交量在10套以上；龙岗区上周共成交208套新房，环比下跌30.2%，成交主力仍然为前几周销售较好的几个项目，如信义锦绣花园、公园大地花园，成交区域仍以布吉为主；盐田区上周共成交38套新房，环比下跌22.5%；罗湖区上周共成交22套新房，环比上涨5%。

上周，全市成交金额6.65亿元，环比下跌37.5%；成交均价为10800元/平米，环比下跌3.3%。

从各区新建商品房成交均价来看，全市仅宝安区的成交均价有所上升，其余五区均有不同程度的下跌。盐田区房价跌幅较大，上周成交均价为12579元/平米，环比下跌36.6%，豪宅项目的尾期销售放缓，促使成交价格进一步贴近普通住宅的价格；福田区上周成交均价为14971元/平米，环比下跌16.6%，新开盘的项目中，由于迷你新居价位较低、销售较好，而定价较高天安高尔夫珑园、四季山水花园销售一般，因此全区的价格表现下滑；罗湖区在百仕达东郡广场销售放缓的情况下，全区价格也跌破两万，为19519元/平米，环比下跌11.5%；南山区的成交均价为16646元/平米，环比下跌3%；宝安区上周成交均价9202元/平米，环比上升8%；龙岗区的成交均价为8498元/平米，环比下跌9.5%。

二、市场与促销

楼市促销升温，楼盘成交遇冷

上周，深圳楼市再次成为了节日的海洋，约30-40个楼盘相继举办迎中秋活动，“四季山水”中秋赏月游园会、“英郡年华君临山”中秋嘉年华、“山海家园‘DIY月饼秀’”等促销活动在各大楼盘上演。与此同时，部分楼盘还推出了特价房和促销优惠单位，楼盘价格较前期有所下调，如“泰华阳光海”推出20套7008元/平米的特惠单位，较此前8000元/平米的均价下调近千元。

根据深圳国土局数据显示，9月13-15日的小长假期间，三天分别成交121套、61套、58套，日均成交80套。可以看到，虽然有部分楼盘推出特价房、优惠单位，但优惠幅度较小，大大影响了消费者入市心理，楼盘成交效果不明显，导致中秋期间楼市量价齐跌。

三、政经动态

央行决定下调贷款基准利率和存款准备金率

中国人民银行于9月15日公告，为了贯彻党中央、国务院对下半年经济工作的部署，解决当前经济运行中存在的突出问题，落实区别对待、有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较快持续发展，中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率：

从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。

从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。

建设部通知下调个人住房公积金贷款利率

住房和城乡建设部下发通知，根据2008年9月14日《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款基准利率的通知》（银发[2008]249号），现就个人住房公积金贷款利率调整的有关事项通知如下：

从2008年9月16日起，下调个人住房公积金贷款利率。5年期以下（含5年）由现行的4.77%调整到4.59%，下调0.18个百分点；5年期以上由现行的5.22%调整到5.13%，下调0.09个百分点。

发改委要求严格控制外国政府贷款用于土建的比例

国家发改委9月16日消息，为进一步规范和加强借用外国政府贷款管理，提高外国政府贷款项目质量和效益，国家发改委日前就进一步改进外国政府贷款(日本政府贷款除外)项目前期工作和加强实施监管的具体措施及有关要求下发通知。

通知要求，严格控制外国政府贷款用于土建的比例。除沙特、科威特政府贷款外，其他国别贷款项目的外国政府贷款额中用于土建的部分不得超过30%；对于生态环境保护和节能减排项目，用于土建部分的比例可适当提高。

住房和城乡建设部：民用建筑节能标准体系形成

住房和城乡建设部有关负责人介绍，从上世纪八十年代起，我国就开始建立民用建筑相应的建筑节能标准。近年来，住房和城乡建设部从规划、标准、政策、科技等方面采取综合措施，先后批准发布了《公共建筑节能设计标准》、《建筑节能工程施工质量验收规范》等几十项重要的国家标准和行业标准。

建筑节能标准体系引导相关的设计单位、施工单位等主体按照相应的标准从事有关的建设活动，其中有些强制性条文能够规范相关的建设单位、设计单位以及施工单位强制执行节能标准。建筑节能标准体系包括建筑工程的设计、施工、验收、运行等全过程，全面保证了建筑节能工作能够真正落到实处。

财政部、国税总局：印花税单边征收

财政部、国家税务总局9月18日宣布，经国务院批准，从2008年9月19日起，调整证券（股票）交易印花税征收方式，将现行的对买卖、继承、赠与所书立的Ａ股、Ｂ股股权转让书据按千分之一的税率对双方当事人征收证券（股票）交易印花税，调整为单边征税。

单边征税后，买卖、继承、赠与所书立的Ａ股、Ｂ股股权转让书据的出让方将按千分之一的税率征收证券（股票）交易印花税，而对受让方不再征税。

这是今年以来我国第二次调整印花税税率，与4月印花税税率由3%。下调至1%。仅仅时隔了4个多月，这也是自1991年以来中国股市首次单边征收证券交易印花税。

亚洲开发银行预测中国2008年GDP增长率为10.0%

亚洲开发银行(ADB)16日发布了《2008亚洲发展展望报告》修订版。相比4月份的报告，此次报告对除日本等发达国家的亚太地区GDP实际增长率预测值做出了下调，将08年的增长率从原先的7.6%下调至7.5%，09年则从7.8%下调至7.2%。报告预测中国2008年GDP增长率为10.0%，和4月份时相同，09年为9.5%。

告称，物价上涨已成为沉重负担，金融市场混乱也会拖慢经济增长。报告还将通货膨胀率预测值从原先的5.1%上调到了7.8%。

我国对外直接投资年净额达265亿美元

商务部、国家统计局、国家外汇管理局9月17日联合发布《2007年度中国对外直接投资统计公报》，我国对外直接投资净额(以下简称流量)去年达265.1亿美元，较上年增长25.3%。

截至2007年底，中国7000多家境内投资主体在全球173个国家(地区)设立境外直接投资企业超过1万家，对外直接投资累计净额(简称存量)1179.1亿美元。去年我非金融类境外企业实现销售收入3376亿美元，境外纳税总额29.4亿美元，境内投资主体通过境外企业实现的进出口额1189亿美元，2007年末境外企业就业人数达65.8万人，其中雇用外方员工29.5万人。

8月份全国住宿和餐饮业零售额同比增长26.3%

商务部根据有关数据分析，8月份，全国住宿与餐饮业继续保持较快增长，零售额实现1245亿元，同比增长26.3%，环比增长6.6%，比上年同期加快7.2个百分点。 1-8月份，全国住宿与餐饮业零售额达到9619.5亿元，同比增长24.6%，比上年同期加快6.5个百分点，占同期社会消费品零售总额的比重为14.1%，拉动社会消费品零售总额增长3.4个百分点。住宿与餐饮业利用外资方面，1-8月新设立外商投资企业453家，同比下降21.1%；实际使用外资金额6.4亿美元，同比下降8.7%。

财政部：8月全国税收同比增长11% 增速大幅回落

据中国财政部网站消息，今年8月份中国税收总收入完成3551.22亿元，同比增长11%，增收353.32亿元，增速比去年同期回落了31.9个百分点，比今年1-7月份回落了19.2个百分点。

8月份税收收入呈现出以下特点：一是税收收入绝对额和增长率均创今年以来单月最低水平。二是国内增值税一枝独秀，成为主要的税收收入增收来源三是营业税、进口环节税、个人所得税等主要税种增速全面回落。四是扣除退税后的企业所得税、证券交易印花税继续维持负增长局面，契税和车辆购置税成为新的减收税种。

四、土地信息

龙岗大工业区一宗工业用地成功出让

深圳市政府出让位于龙岗大工业区一宗工业用地G12205-0002，该地块曾于2008年7月15日挂牌出让，时因无人竞价而流拍。深圳市政府于2008年9月19日再度推出，最终由中芯国际集成电路制造（深圳）有限公司以115,809,200 元竞得，楼面地价为321.6元/平米。

福田区三宗商业用地成功出让

2008年9月19日，深圳市政府以捆绑并按现状出让B302-0020（B）、B302-0049和B302-0049（B）三宗商业用地，由深圳市天麒房地产发展有限公司以56,000,000元竞得。

五、行业相关及其他

8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%

根据国家发展和改革委员会和国家统计局9月16日发布的调查结果，8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比7月低1.7个百分点，环比下降0.1%。

这些城市新建住房销售价格同比上涨6.2%，涨幅比7月低1.7个百分点，环比下降0.1%，其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.2%。

分类型看，上述城市经济适用住房销售价格同比上涨2.1%，环比与上月持平；普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨6.5%和7.7%，环比分别下降0.1%和0.2%。

分地区看， 环比涨幅较大的城市主要包括：济宁（上涨2.5%）、长沙（上涨1.3%），长春和贵阳均上涨1.1%；环比价格下降的城市有25个，其中降幅较大的城市主要包括昆明（下降3.1%）、广州（下降2.6%）和深圳（下降1.1%）。

8月“国房景气指数”为101.78，比7月份回落0.58个点

国家统计局9月１８日发布的数据显示，8月“国房景气指数”为101.78，比7月份回落0.58个点。其他数据如下：

一、房地产开发投资分类指数为104.4，比7月份回落0.37点，同比上升0.68点。1-8月，全国完成房地产开发投资18430亿元，同比增长29.1%。住宅完成投资13385亿元，增长31.7%。其中，经济适用住房投资547亿元，增长21.7%。

二、资金来源分类指数为97.26，比7月份回落2.02点，同比回落5.65点。1-8月，全国房地产开发企业实现到位资金25102亿元，同比增长14.1%。其中，国内贷款5049亿元，增长11.5%；利用外资449亿元，增长21.0%；企业自筹资金9809亿元，增长34.5%。

三、土地开发面积分类指数为96.42，比7月份回落0.29点，同比下降1.35点。1-8月，全国房地产开发企业完成土地开发面积1.65亿平方米，同比增长2.1%。

四、房屋施工面积分类指数为105.22，比7月份回落0.65点，同比回落0.34点。1-8月，全国房屋施工面积23.16亿平方米，增长21.7%。其中，住宅施工面积18.36亿平方米，增长22.9%；办公楼施工面积7843万平方米，增长7.4%；商业营业用房施工面积24242万平方米，增长13.5%。

五、商品房空置面积分类指数为103.9，比7月份回落1.59点，同比回落4.27点。截止到8月末，全国商品房空置面积1.3亿平方米，同比增长8.7%。其中，空置商品住宅6555万平方米，增长8.7%；空置办公楼822万平方米，增长7.8%；空置商业营业用房4012万平方米，增长4.7%。

大摩唱空国内楼市  外资大笔抛售在华物业

9月12日，摩根士丹利又发布一份与之相悖的研究报告，高调唱空中国房地产。该报告称，中国大城市的房价已经急跌，房地产行业崩盘的可能性很高，而且可能会对银行业的盈利表现造成重大冲击。随后，摩根士丹利计划出售在上海的部分住宅项目，包括租金昂贵的新天地区域的100多套酒店式服务公寓。业内人士表示，外资此举或源于对房地产市场前景不乐观，或为缓解次贷危机带来的困境。另外，摩根士丹利手上的另一项公寓项目“华山夏都”有可能成为另一个出售目标。2006年6月，大摩购入高端物业“华山夏都”A栋116套物业，涉及金额7.6亿元。除大摩之外，花旗也酝酿将上海闵行区“漕河景苑”住宅物业出手。

有分析人士认为，大摩出售在华物业或为缓解眼前困境，华尔街各大投行因次贷危机遭受重创，贝尔斯登、雷曼兄弟和美林已相继倒下，摩根士丹利处境也不容乐观，出售已获得盈利的在华物业可以缓解困境，可能并非完全看空中国房地产市场。

北师大报告:今年房地产业资金缺口近七千亿元

北京师范大学金融研究中心课题研究报告《2008年房地产行业资金报告》9月18日在北京发布。报告显示，2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元，房地产行业资金趋紧的特点在下半年开始集中体现。该报告还预测，如果明年中国房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元。

“资金供求存在缺口，不意味着对行业进行注资就能够解决行业内存在的问题，房地产行业遭遇调整的关键在于需求出现观望和萎缩。”该报告显示，2008年下半年将是地价和房价均面临显性化下行压力的初始期，销售放缓和销售利润下滑不可避免。

陕西省注销３０５家房地产企业资质

近日，陕西省建设厅决定对西安市、榆林市、宝鸡市的３０５家企业资质证书予以注销，原因为所涉及的房地产公司在证书有效期满且未在规定时限内申请延期。陕西省建设厅要求，各级建设部门不再批准被注销企业新开项目的规划、施工、预售许可手续，被注销企业不得从事新的房地产经营业务。

罗湖插花地“二线路”改造将启动

插花地“二线路”的综合改善已经列入2008年度深圳市交通综合治理工作任务，具体由罗湖区组织实施改造。目前该工程的《项目建议书》已经深圳市发改局审批通过，东湖辖区的“二线路”改造工程西起戒毒所，东至“二线路”山湖居，全长1.42千米，按城市支路标准建设，设计路幅宽度为7至11米，双向两车道，采用沥青混凝土路面，并将完善沿线人行通道、路灯等配套设施。该工程已于今年7月25日完成设计招标，罗湖区建筑工务局将尽快展开相关工作。

宝安将崛起现代化滨海新城

在《深圳2030城市发展策略》中，深圳市将划分为城市核心区、西部滨海区、中部地区、东部地区、东部滨海地区五个城市功能地区。宝安中心区位于西部滨海区，且处于“南北贯通、西联东拓”的深圳市区域空间结构发展轴上，与周边区域有较强的产业、物流、文化等方面的联系。

在《深圳市城市总体规划（2007－2020）》中，宝安中心区将与前海、后海一起构成前海中心，即深圳市区域辐射功能强大的双中心之一。新的发展定位提供给宝安中心区新的发展契机的同时，也给宝安中心区的腾飞奠定了更高的起点。

未来，宝安中心区将逐步进行公共配套设施和核心区的建设，使滨海现代花园新城更具规模，轮廓更加清晰。宝安在中心区规划中明确提出，今后三年，中心区重点建设中小学、医院、文化设施，供电、消防、公交站场、停车场等配套设施，拟加快海滨广场（二、三期）及海滨公园、中央公共文化建筑，都市绿环的建设，并大力推动酒店、购物中心等服务设施的建设。

可以想象，未来宝安中心区将可以让市民便捷地享受图书馆、少年宫、演艺中心、4公里长滨海休闲公园、超大规模购物ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ等城市资源的顶级配套，成为市民自豪的滨海现代新城。

29个新建大运场馆年底全部开工

根据计划，大运会将使用67个场馆（地）用于比赛和训练，包括新建29个，翻新改造40个。目前，所有场馆（地）均已列入计划并开展前期工作，进入基础处理及主体施工的项目有16个，超过半数，余下的13个新建场馆预计今年底可进入正式施工。另外，大运中心配套市政道路的工程进展顺利，其中，大运路、鼓岭路市政工程已于今年１月开工建设，部分路段已开始使用。龙兴大道、如意路、清辉路等已完成初步设计，并通过专家评审。

地铁5号线2011年6月建成开通

9月18日，深圳地铁公司与中国中铁公司举行BT合同签约仪式，标志着目前深圳同时在建的5条地铁线中“路线最长、站点最多、投资最大、开工最晚”的5号线进入主体工程的全面施工阶段。

作为中国目前以BT模式在建的最大轨道项目，深圳地铁5号线自2007年12月21日试验段开工以来，取得了积极的成效。截止目前，全线66个工点中，已开工65个，实际完成投资14亿元，其中完成实物工作量10多亿元。

在当天的签约仪式上，深圳地铁公司与中铁签定“责任状”：明确2008年为深圳地铁5号线建设的“攻坚年”，2009年为“突破年”，2010年为“决战年”，2011年为“决胜年”，并确定了全线“洞通”、“轨通”、“运营”等重要节点工期。记者了解到，施工方将确保2011年3月31日完成全部土建工程，2011年6月30日完成全部建设，实现运营开通和总体目标。

深港将合建莲塘口岸

深圳和香港两地政府已达成共识，将在莲塘香园围兴建新过境口岸，预计2018年后启用。拟建的新口岸，将采用“双层概念”设计减低用地面积，在港方的覆盖范围约为18公顷，所有货车设施和公共运输交汇处会设在下层，上层供旅客、私家车和旅游巴士使用，初步估计占地约4.6公顷，相当于下层覆盖范围的1/4。

根据2007年的估价，整个项目工程造价约96亿元，其中61亿元用于口岸新道路连接及土木工程，大楼建设费用占19亿元，深圳河治理工程及土地征用与清理，分别占6亿元及10亿元。2008～2030年，预计总经济效益为143亿港元，净经济效益22亿港元。

如有疑问，请联系置业国际研究中心 电话：0755-8235 0111

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