深圳房地产市场每周简报

（第168期 2010.05.22-2010.05.28）

置业国际研究中心

一、供应与成交

一项目获准预售，二项目开盘入市

批售方面，本周（2010.05.22~2010.05.28），深圳房地产市场只有水榭春天花园1个项目获得预售许可证，推出住宅1128套/99096平方米。

推盘方面，本周（2010.05.22~2010.05.28），深圳房地产市场共有水榭春天花园和东方银座公馆2个项目入市【按一个预售许可证开盘一次计算】，合计推出新房1575套/128062平方米。其中，住宅为1502套/122911平方米，商业为73套/5152平方米。

本周开盘项目相关信息一览表

项目名称	片区	业态	推出面积㎡	推出套数	参考均价（元/㎡）
东方银座公馆	南山	商业	5152	73	——
		住宅	23815	374	25000
水榭春天花园	宝安	住宅	99096	1128	22000
合计			128062	1575

两大项目集中推盘，新房成交量升价跌

本周（2010.05.21~2010.05.27），深圳全市共成交新房348套，日均成交50套，环比增长20.4%；成交面积2.85万平方米，日均成交0.41万平方米，环比增长29.3%；成交均价20563元/平方米，环比下跌6.2%。本周关内共计成交新房125套/0.81万平方米，占全市的比重分别为35.9%和28.4%；关外共计成交新房223套/2.04万平方米，占全市的比重分别为64.1%和71.6%。成交数量之所以出现回升，主要是因为位于南山的东方银座公馆和位于宝安的水榭春天花园同时开盘，积累的客户得以集中释放。

本周（2010.05.21~2010.05.27）深圳楼市成交情况

区域	成交套数		成交面积		成交均价
	（套）		（万㎡）		（元/㎡）
	套数	环比	面积	环比	均价	环比
全市	348	20.4%	2.85	29.3%	20563	-6.2%
罗湖	2	-88.2%	0.03	-87.3%	21390	36.5%
福田	11	10.0%	0.08	36.7%	22168	5.7%
南山	109	-18.7%	0.64	-15.4%	19585	-13.2%
盐田	3	200.0%	0.07	142.4%	52692	-35.2%
宝安	178	69.5%	1.63	78.8%	20958	-9.1%
龙岗	45	104.5%	0.41	79.6%	14993	2.4%

2010年以来深圳楼市成交面积及均价走势图

二、政经动态

广州出台新政细则重在求稳

5月21日，广州新政细则（《关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神努力实现住有所居的意见》）浮出水面，涉及8大方面24条措施。不过，总体来看基本没有严厉的政策，重点放在加强住房保障、增加有效供给等供应端的调控上，较北京、深圳等地新政更为“温柔”。在遏制不合理住房需求方面，主要规定如下：

市国土房管局金融办要积极配合金融监管部门和商业银行，严格落实国家差别化住房金融调控政策，支持居民合理住房消费，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。坚决抑制不合理住房需求。

市国土房管局、金融办要根据市场动态和未来调控成效，在房价过快增长势头得不到遏制的情况下，研究采取一定时期内限制购房套数等临时性措施，抑制投机性房需求。

市地税局牵头，严格按照国家颁布的税收法律、法规和有关规定政策，认真做好涉及住房消费和房地产收益调节的各项税收管理工作，加强土地增值税的征收、管理、对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

重庆出台十措施调控楼市

5月21日，重庆出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，从四个方面提出十条具体调控措施。政策未提限购、扩大房产税征收范围、停止三套房贷等方面，因此显得相对温和。主要内容如下：

严格执行对贷款购买首套自住房（建筑面积大于90平方米）的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高的信贷政策。

对在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支付，同时在主城区缴纳个人所得税的购房产权人实行财政补助，并执行购房入户和公积金贷款优惠政策。市政府鼓励市民购买普通商品住房，普通商品住房（含二手住房）交易契税按1%征收，住房交易手续费减半收取。

严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地，并将高档住房土地增值税预征率上调到2%。积极引导开发企业将高档住房项目调整为普通商品住房项目，逐步减少大套型高档住房上市量。

保障房用地可实行行政划拨，危旧房拆迁和“城中村”改造安置房享受相关契税和税费优惠，试点将住房公积金结余资金用于政府投资的公共租赁住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房和经济适用住房的建设。

国务院通知规定拆迁致恶性事件要问责

5月下旬，国务院办公厅下发《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》。通知要求，各地不能强行实施征地，对于群众提出的合理要求，必须妥善解决。同时，要严格按照各级人民政府公布的征地补偿标准对拆迁户进行补偿。尚未公布新的征地补偿标准的省区市，必须在2010年6月底前公布实施。已公布实施，但标准偏低地区，必须尽快调整提高。对于程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制订应急预案的，一律不得实施强制拆迁。因工作不力引发征地拆迁恶性事件，有关领导和直接责任人将被追究责任。

国税总局发布土地增值税清算细则

5月26日，国家税务总局公布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，主要包括：土地增值税清算时收入的确认；房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定；房地产开发费用的扣除；房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除；房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除；拆迁安置土地增值税的计算；转让旧房准予扣除项目的加计；土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金等。

由于早在2006年12月，国家税务总局就曾经出台过《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。因此，本次出台的《关于土地增值税清算有关问题的通知》被视为前者的补充和升级。此外，在“新国十条”中也曾提出，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。所以，《关于土地增值税清算有关问题的通知》也是“新国十条”中关于土地增值税清算精神的落实。

北京物业管理办法出台

5月27日，《北京市物业管理办法》正式出台，今年10月1日施行。北京市住建委相关负责人表示，为了保证新《办法》的贯彻落实，还将陆续出台36项细则和示范文本，用组合拳的方式对物业管理进行规范。新出台的办法中如下内容比较受到关注：

建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。

物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交七项材料。全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验，也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

国土部公开征求意见 行政处罚将有法可依

国土资源部5月25日公布了《国土资源行政处罚办法（征求意见稿）》，对该办法的适用范围进行了明确规定，县级以上人民政府国土资源行政主管部门依照法定职权和程序，对公民、法人或者其他组织违反国土资源管理法律、法规的行为实施行政处罚，适用本办法。

　　国土资源部有关部门负责人解释说，办法除了适用于实施国土资源行政处罚以外，其中有些规定如管辖、立案、调查取证、审理、决定处理意见等还适用于以下三种类型的国土资源违法案件：非法批准征收、占用土地，或者非法批准勘查、开采矿产资源的案件；违反国土资源法律法规应当追究党纪政纪责任的案件；违反国土资源法律法规应当追究刑事责任的案件。

外管局：部分"热钱"流入房地产

5月25日，国家外汇管理局通报了打击热钱专项行动数据。外管局通报表示，此次专项行动共计非现场排查跨境交易347万笔，累计排查金额4400多亿美元。截至目前，已查实190起涉嫌违规案件，涉案金额73.5亿美元，其中已办结6起，涉案金额2700多万美元。从去向上来看，“热钱”流入后有的从事超业务范围的融资活动，或者直接或辗转流入房地产等热点领域。有数据测算，热钱赌人民币升值，套汇的净回报率约为8%左右；而赌人民币资产升值，其净回报率达到15%，因此“热钱”更多地追逐以人民币计价的资产，最直接的目标便是房地产和股市。

中国允许QFII投资期市

第二轮中美战略与经济对话5月25日在京发布成果清单。根据双方达成的成果情况说明，中方将允许在中国境内依法设立的合格外商投资公司依照相关法律法规开展股指期货业务。中方将在审慎监管的基础上，允许合格境外机构投资者投资股指期货产品。

国务院批准长三角区域规划

5月下旬，国务院正式批准了《长江三角洲地区区域规划》。长江三角洲地区包括上海市、江苏省和浙江省，区域面积21.07万平方公里。根据规划，长江三角洲地区发展的战略定位是：亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群。发展目标是：到2015年，率先实现全面建设小康社会的目标；到2020年，力争率先基本实现现代化。规划还提出了城镇发展与城乡统筹、产业发展与布局、自主创新与创新型区域建设、基础设施建设与布局、资源利用与生态环境保护、社会事业与公共服务、体制改革与制度创新、对外开放与合作等八个方面的发展方向和重点任务，并明确了保障规划实施的政策措施。

三、行业新闻及其他

住建部：小产权房不会合法化

4月22日，住房和城乡建设部村镇建设司副司长赵晖在出席第13届“渝洽会”时表示，小产权房不会合法化。赵晖透露，目前针对部分房地产重点城市的小产权房调研已经结束，包括住建部、国土资源部在内的国务院有关各部门正在加紧研究，将积极出台严格的监管政策，小产权房治理将越来越严厉。其中，正在新建、续建的小产权房将予以拆除取缔，对政策出台前销售的已建成房屋，将进行清理。 

国土部通报61万亩“未报即用”违法用地

5月24日，国土资源部、监察部通报了清查出来的逾61万亩的“未报即用”违法用地，16个地级市被点名。国土资源部部长徐绍史介绍，31个省区市不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中国家和省级重点项目超过三成。国土资源部副部长贠小苏通报，截至2010年3月25日，全国范围内共清理出2007年10月-2009年10月期间的“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。各地清查出的“未报即用”违法用地案件中，已经立案的为35479宗，立案率96%；结案30421宗，结案率86%。共收缴罚款15.67亿元，拆除建筑物面积1470万平方米，没收建筑物面积3124万平方米，复耕土地面积3.42万亩。

国土部调研35城市商品房成本

国土资源部5月下旬下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年有所不同的是，今年新增加了一项工作，需要完成包括北京、上海、广州、西安等35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。国土部要求，35座重点城市需定期完成商品房成本构成的调查数据采集、整理与上报，此项工作的技术承担单位要在今年7月15日前提交商品房成本构成调查表。

我国发现8亿亩后备耕地资源

5月26日，在中国科协召开的今年第五期“中国科协科技期刊与新闻媒体见面会”上，中国科协公布了中国科学院完成的一项最新调研成果。调研成果显示，在确保解决国人吃饭问题的18亿亩耕地之外，我国又发现了具有不同适宜程度的约8亿亩耕地后备资源。这些耕地后备资源主要分布在内蒙古、新疆、黑龙江、吉林、辽宁、陕西、河北、广西、山东和江西等省区。在这些耕地后备资源中，具有较好开发条件的只占40%左右。其余的虽有开发潜力但可能需要较高的投入，或者具有较大的生态风险。

中行信贷压力测试结果出炉 可容忍房价下跌三成

5月27日，中国银行行长李礼辉在中行2009年股东大会上就房贷压力测试表示，该行将房贷所面临的压力分为轻度、中度和重度三种，其中轻度为房价下跌10%，基准利率上升27个基点；中度为房价下跌20%，基准利率上升54个基点；重度为房价下跌30%，基准利率上升108个基点。根据测试结果，即使是在重度压力下，房地产贷款的不良率也仅会上升1.2个百分点，拨备会增加几十个亿，不会对中行的财务产生重大影响。自银监会主席刘明康4月20日在银监会召开的2010年第二次经济金融形势分析通报会上要求各大中型银行要按季度开展房地产贷款压力测试之后，各行房贷压力测试报告纷纷出炉。工行与建行对房价下跌可容忍度在35%左右，交行为30%，尚未上市的农行为20%；股份制银行中，民生银行可容忍度最高为40%，招行为37%。

深圳登记流动人口达1200万人

深圳市的政法、综治、公安、流动人口和出租屋管理等部门联合开展了为期两个月的流动人口信息采集所得到的最新数值显示，截至5月18日，深圳市累计登记的流动人口为1200.55万人，加上现有的246万常住人口，深圳目前总人数为1446.55万，其中流动人口占总人口的82%。 

深圳七年来房价涨速比收入快10倍

据深圳市每年发布的《国民经济和社会发展统计公报》，深圳城镇人均可支配收入2003年为25936元，2009年为29245元，7年间上升了12.76%。而根据深圳市房地产研究中心每年发布的《房地产市场分析报告》，深圳新建住宅价格在2003年大约为5664元/平方米，2009年上升到14858元/平方米，7年间上升了162%，比人均可支配收入的上涨速度快了10倍多。 

深圳印发《近期建设规划2010年度实施计划及土地利用计划》

5月下旬，深圳市规划国资委正式发布了《深圳市近期建设规划2010年度实施计划及土地利用计划》。根据计划，2010年计划供应建设用地26.7平方公里。其中，新供应用地20.7平方公里，更新改造用地6平方公里。年内住宅用地计划供应总量为407.2公顷，其中，新供应用地97.2公顷；更新改造用地310公顷。商品住房年内计划新供应60公顷用地，保障性住房年内计划新供应37.2公顷用地。此外，计划还将前海地区、光明新区、坪山新区、龙华新城、大鹏半岛列为政府今年重点打造的地区，并对其功能进行全新的定位。

2010年建设用地供应总量与结构一览表    单位：公顷

序号	用地类型	新供应规模		更新改造规模
		供应规模	其中占用农用地和未利用地
1	居住用地	97.2	41	310
2	工业用地	200	121	110
3	仓储用地	40	6
4	商业服务业用地	30	2	80
5	公共配套设施用地	280	56	100
6	交通设施用地	1300	449
7	市政公用设施用地	122.8	9
合计		2070	684	600

2010年建设用地新供应分区指引表     单位：公顷

行政区	福田	罗湖	南山	盐田	宝安	龙岗	光明	坪山
新供应	43	20	127	33	678	750	219	200
全市	2070

如有疑问，请联系置业国际研究中心 电话：0755-8235 0111

(置业国际研究中心)       【谢谢阅读！】