深圳房地产市场每周简报
（第166期 2010.05.08-2010.05.14）
置业国际研究中心
一、供应与成交
一项目获准预售，一项目开盘入市
批售方面，本周（2010.05.08~2010.05.14），深圳只有侨城馨苑1个项目获得预售许可证，推出住宅486套/32046平方米，商业7套/1224平方米。
推盘方面，本周（2010.05.08~2010.05.14），深圳仅有天健时尚空间1个项目入市【按一个预售许可证开盘一次计算】，推出住宅568套/35333平方米，参考均价22000元/平方米。
销量持续低位徘徊，本周均价再跌两成
本周（2010.05.07~2010.05.13），深圳全市共成交新房329套，日均成交47套，环比增长28%；成交面积2.93万平方米，日均成交0.42万平方米，环比增长31.9%；成交均价18514元/平方米，环比下跌18.6%。本周关内共计成交新房130套/0.85万平方米，占全市的比重分别为39.5%和29%；关外共计成交新房199套/2.08万平方米，占全市的比重分别为60.5%和71%。
本周（2010.05.07~2010.05.13）深圳楼市成交情况
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区域
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成交套数
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成交面积
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成交均价
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（套）
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（万㎡）
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（元/㎡）
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套数
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环比
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面积
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环比
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均价
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环比
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全市
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329
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28.0%
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2.93
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31.9%
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18514
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-18.6%
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罗湖
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6
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-53.8%
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0.10
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-42.1%
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22904
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-6.9%
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福田
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8
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-33.3%
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0.06
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-23.0%
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32149
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17.4%
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南山
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116
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61.1%
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0.69
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34.6%
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21673
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-22.2%
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盐田
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0
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-100.0%
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0.00
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-100.0%
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0
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0
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宝安
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90
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-2.2%
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0.91
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13.5%
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20547
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-13.8%
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龙岗
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109
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70.3%
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1.17
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90.4%
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13979
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21.1%
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2010年以来深圳楼市成交面积及均价走势图
二、政经动态
国务院：鼓励民资投资建设经适房
5月13日，国务院发布了《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，鼓励和引导民间资本进入基础产业和基础设施、市政公用事业和政策性住房建设、社会事业、金融服务、商贸流通、国防科技工业等领域。
根据《意见》，国家鼓励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。
深圳：房地产开发贷款不得超过五成
在5月上旬召开的中资商业银行会议上，深圳银监局强调要多举措防范房地产开发和住房按揭贷款风险。其中，在个人按揭贷款风险这一块，市银监局强调，结合深圳房地产市场特点，各行要认真领会近期房地产市场调控的各项政策意图，抓紧时间制定相关配套细则，坚决遏制各类投机性购房。在房地产开发贷款的管理上，深圳各银行被要求主把四道关，一是开发商的资质和信用，各行要建立和完善“名单式管理”的做法，将资质和信用好的房地产开发商纳入名单管理，各分支机构只与名单上的开发商合作；二是抵押品，房地产开发贷款一定要用在建工程而不是土地作抵押；三是贷款成数，房地产开发贷款一律不得超过五成；四是现金流封闭管理，开发商出售楼盘后的资金首先要用于归还贷款。
国家统计局：4月份经济运行情况
4月份，规模以上工业增加值同比增长17.8%，增速比3月份小幅回落0.3个百分点；1-4月份工业增加值累计同比增长19.1%，增速比一季度回落0.5个百分点。
1-4月，城镇固定资产投资46743亿元，同比增长26.1%，比上年同期回落4.4个百分点，比一季度回落0.3个百分点。其中，国有及国有控股投资19394亿元，增长20.8%；房地产开发投资9932亿元，增长36.2%。
4月份，社会消费品零售总额11510亿元，同比增长18.5%，比3月份加快0.5个百分点。1-4月，社会消费品零售总额47884亿元，同比增长18.1%，比一季度加快0.2个百分点。
4月份，居民消费价格同比上涨2.8%（上年同月为下降1.5%），涨幅比上月扩大0.4个百分点；环比上涨0.2%。4月份，工业品出厂价格同比上涨6.8%（上年同月为下降6.6%），涨幅比上月扩大0.9个百分点；环比上涨1.0%。
4月份，进出口总值为2381．6亿美元，同比增长39.4%，当月贸易顺差为16．8亿美元，下降87%。其中，出口额为1199．2亿美元，增长30.5%；进口额为1182．4亿美元，增长49.7%，1-4月进出口总值8559．9亿美元，同比增长42.7%。贸易顺差为161．1亿美元，下降78.6%。
4月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为55.7%，比上月上升0.6个百分点。该指数已持续14个月保持在50%以上。
央行：4月份人民币贷款增加7740亿
4月末，广义货币(M2)余额为65.66万亿元，同比增长21.48%，增幅分别比上月末和去年同期低1.01和4.47个百分点；狭义货币(M1)余额为23.39万亿元,同比增长31.25%，增幅分别比上月末和去年同期高1.31和13.77个百分点；流通中货币(M0)余额为3.97万亿元，同比增长15.76%。当月净投放现金577亿元，同比多投放66亿元。
4月末，金融机构本外币贷款余额为46.17万亿元，同比增长24.11%，当月本外币贷款增加8093亿元，同比多增1685亿元。其中，当月人民币贷款增加7740亿元，同比多增1822亿元；当月外币贷款增加52亿美元。
4月末，金融机构本外币存款余额为66.39万亿元，同比增长21.39%，当月本外币存款增加1.12万亿元，同比多增642亿元。其中，当月人民币存款增加1.18万亿元，同比多增1503亿元；当月外币存款减少90亿美元。
招商证券：一季度居民投资意愿明显下降
招商证券5月11日发布的《2010年第一季度中国城市投资者投资信心及投资意愿指数报告》显示，国内投资者投资信心及投资意愿指数在去年四季度双双达到2008年底以来最高位之后开始下滑。调查结果显示，2010年第一季度，居民对未来三个月的整体投资市场的投资信心指数及投资意愿指数与上季度相比呈下降趋势（投资信心指数121vs132，投资意愿指数118vs124），但降幅不显著，总体仍偏向乐观。
三、行业新闻及其他
国家统计局：1-4月全国房地产运行情况
1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，其中，商品住宅完成投资6854亿元，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。
1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%；房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%；房屋竣工面积15020万平方米，同比增长13.5%，其中，住宅竣工面积12028万平方米，增长10.8%。
1-4月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费1912亿元，同比增长66.0%。
1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米，比去年同期增长32.8%，增幅比1-3月回落3.0个百分点。其中，商品住宅销售面积增长30.3%，办公楼增长85.5%，商业营业用房增长56.2%。1-4月，商品房销售额1.24万亿元，同比增长55.4%，增幅比1-3月回落2.3个百分点。其中，商品住宅销售额增长51.5%，办公楼和商业营业用房分别增长106.2%和78.4%。
4月份当月，商品房销售面积8051万平方米，比3月当月减少155万平方米，其中住宅销售7249万平方米，减少180万平方米；商品房销售额4448亿元，比3月当月增加587亿元，其中住宅销售额3846亿元，增加553亿元。
1-4月，房地产开发企业本年资金来源21603亿元，同比增长59.9%。其中，国内贷款4552亿元，增长39.9%；利用外资137亿元，下降17.4%；企业自筹资金7459亿元，增长52.5%；其他资金9454亿元，增长81.9%。在其他资金中，定金及预收款5240亿元，增长73.9%；个人按揭贷款2955亿元，增长102.1%。
4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%，其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%，商品住宅销售价格上涨17.3%。二手住宅销售价格同比上涨10.5%。新建非住宅销售价格同比上涨6.7%。与去年同月相比，办公楼销售价格上涨10.0%，商业营业用房销售价格上涨4.3%，其他用房销售价格上涨5.6%。
4月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.66，比3月份回落0.23点，比去年同期提高10.90点。
中国指数研究院：4月份土地供应大幅回落
根据中国指数研究院的监测数据，4月受国土资源部“各地在公布今年供地计划前，暂停出让住房用地”政策的影响，全国70个重点城市土地供应量和成交量均出现回落。数据显示，4月全国70个重点城市共推出土地809宗，环比减少26%，同比增加4%；推出土地面积4228万平方米，环比减少35%，同比增加14%。其中，推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）249宗，环比减少40%，同比减少7%；推出土地面积2085万平方米，环比减少44%，同比增加48%。
受供应减少影响，4月份土地市场交易量锐减。4月份，全国70个重点城市共成交土地628宗，环比减少40%，同比增加9%；成交土地面积2947万平方米，环比减少55%，同比增加5%。其中，住宅用地成交218宗，环比减少43%，同比增加11%；成交土地面积1549万平方米，环比减少54%，同比增加28%。
土地价格在继2月、3月份出现回落后，4月份再次下调。1月份全国70个城市住宅用地平均楼面地价2666元/平方米，2月份小幅回落，为2343元/平方米，3月份降至1858元/平方米，4月份进一步回落至1793元/平方米，土地政策对地价的调控效果已显露。具体城市而言，一线城市市场竞争激烈，成交均价处于高位；其他大部分城市一季度以来成交均价出现了不同程度的下跌。
银监会：主要银行六成贷款已执行“三个办法一个指引”
5月8日，银监会研究局副局长龚明华在出席中国金融改革高层论坛时表示，一些主要银行已经有六成左右的贷款严格执行“三个办法一个指引”（《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》、《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》）的贷款新规要求，并满足有效的需求。贷款新规是满足实体经济有效性需求，实现信贷均衡有序的投放，增强信贷对实体经济的可持续支持能力的重大制度性创新。
深圳住房建设局：八成保障房应建80平以下
5月上旬，深圳市住房和建设局公布了《深圳市保障性住房建设标准（试行）》。根据规定，新建保障性住房不少于80%的户型应选用80平米以下的标准户型，20%以下的户型可以根据项目用地情况，在满足本标准相应指标的前提下有针对性地设计。
保障性住区选址应优先选用周边配套较成熟、公共交通较便捷的已开发地区，或临近区域。具体指标包括：保障性住区选址区域应在公交车站点500米半径覆盖范围内或地铁800米半径覆盖范围内。住区出入口到达公共交通站点的步行距离不应超过500米，周边公交路网较少的住区出入口处宜设置的士站。
此外，选址区域公交线网密度特区内不宜低于4公里/平方公里，特区外不低于3公里/平方公里；特区内的选址区域人均公交车辆拥有率不宜小于14标车/万人，特区外的选址区域人均公交车辆拥有率不宜小于10标车/万人。
保障性住房户型按照房型分为四类。A类户型为一个或两个居住空间模式，建筑面积约35平方米；B类户型为三个居住空间模式，建筑面积约50平方米；C类户型为三个居住空间模式，并考虑可改造为四个居住空间的设计，建筑面积约65平方米；D类户型为四个居住空间的模式，建筑面积约80平方米。
中国市长协会:中国城镇化加速，2020年一半人将住在城市
5月11日，中国市长协会在北京发布的《中国城市发展报告》2009年卷指出，中国已进入城镇化加速时期，预计到2020年，将有50％的人口居住在城市，2050年则有75％的人口居住在城市。
深圳：三套房贷基本全停
建设银行5月11日明确表示，其深圳分行停止受理第三套及以上住房贷款申请；中国银行、农业银行、深圳发展银行亦表示，目前原则上暂停发放，确需受理的，需报总行个人金融总部审批，即使能批中行要求首付六成以上、利率1.2倍以上，农行和深发展则要求首付5.5成以上、利率1.2倍以上；工商银行深圳分行则早在“深十三条”出台之前就表示已基本不做多套房贷了。
上海：密集推地抑制房价
上海土地交易中心信息显示，从5月18日至25日，上海将推出近40个地块，成为有史以来上海土地推介最为集中的一次。尽管上海地产新政细则尚未落地，但上海这一超常行为已经给市场一个明显信号：放量推地以平抑地价。而上海1月份至4月份共推出住宅用地238万平方米，较去年同期增加781%。
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