深圳房地产市场每周简报
（第163期 2010.04.17-2010.04.23）
置业国际研究中心
一、供应与成交
二项目获准预售，二项目开盘入市
批售方面，本周（2010.04.17~2010.04.23），深圳房地产市场共有两个项目获得预售许可证，分别为丽湾商务公寓和潜龙曼海宁花园，推出
本周批售项目相关信息一览表
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项目名称
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区域
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业态
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批准栋数
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批准套数
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批准面积㎡
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丽湾商务公寓
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南山
|
商务公寓
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1
|
1311
|
76186
|
|
商业
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1
|
26
|
4993
|
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潜龙曼海宁花园
|
宝安
|
住宅
|
8
|
926
|
81778
|
|
商业
|
8
|
100
|
7946
|
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合计
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18
|
2363
|
170903
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推盘方面，本周（2010.04.17~2010.04.23），深圳房地产市场共有两个项目入市【按照一个预售许可证开盘一次计算】，分别为花语岸花园和公园大地花园。
本周开盘项目相关信息一览表
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项目名称
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业态
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片区
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推出面积
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推出套数
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参考均价
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㎡
|
套
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元/㎡
|
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公园大地花园
|
住宅
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龙岗
|
15458
|
92
|
17000
|
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花语岸花园
|
住宅
|
龙岗
|
12387
|
150
|
13000
|
|
合计
|
27845
|
242
|
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新房成交量跌价升，销量下降接近一成
本周（2010.04.16~2010.04.22），深圳全市共成交新房874套，日均成交125套，环比下降7.4%；成交面积8.05万平米，日均成交1.15万平米，环比下降8.1%；成交均价20796元/平米，环比上涨5.4%。本周关内共计成交新房265套/2.33万平米，占全市的比重分别为30.3%和28.9%；关外共计成交新房609套/5.72万平米，占全市的比重分别为69.7%和71.1%。
本周（2010.04.16~2010.04.22）深圳楼市成交情况
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区域
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成交套数
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成交面积
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成交均价
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（套）
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（万㎡）
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（元/㎡）
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套数
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环比
|
面积
|
环比
|
均价
|
环比
|
|
全市
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874
|
-7.4%
|
8.05
|
-8.1%
|
20796
|
5.4%
|
|
罗湖
|
11
|
-42.1%
|
0.09
|
-36.3%
|
27498
|
7.3%
|
|
福田
|
74
|
-34.5%
|
0.45
|
-42.7%
|
30683
|
0.9%
|
|
南山
|
172
|
1.2%
|
1.68
|
2.8%
|
36500
|
14.6%
|
|
盐田
|
8
|
-50.0%
|
0.10
|
-37.6%
|
46261
|
23.9%
|
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宝安
|
227
|
-10.3%
|
1.75
|
-17.4%
|
19444
|
18.9%
|
|
龙岗
|
382
|
2.4%
|
3.97
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1.7%
|
12809
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-4.1%
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2010年以来深圳楼市成交面积及均价走势图
二、政经动态
国务院下发通知坚决遏制房价上涨
4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，主要内容：
（1） 实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
（2） 严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
（3） 对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。
（4） 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
（5） 增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
（6） 调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
（7） 确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。
（8） 加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
（9） 加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。
（10） 各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。
住建部：未获预售许可开发商不得收定金
住房城乡建设部4月中旬发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。
通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。
对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。同时，明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为，包括炒卖房号，在代理过程中赚取差价，通过签订“阴阳合同”违规交易，发布虚假信息和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。
通知还要求，各地要健全房地产信息公开机制。政府要及时准确地将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开；房地产开发企业则要在销售现场明示预售许可情况、商品住房预售方案等信息。另外，各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。
通知强调，健全房地产市场监督管理机制。各地要通过房地产信息网络公开等措施，加大对违法违规行为的查处力度，尤其对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。
各地要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，今后要将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案作为考核企业资质的依据。加强对违法违规企业的相关责任人的责任追究，对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人，无论其在何职何岗，身居何处，都要依法追究相应责任。
重庆：特别房产消费税获批 买豪宅须缴税征收
4月19日，重庆“特别房产消费税”方案已获批，国家将在一些城市试点开征个人住房消费税。此次“特别房产消费税”将针对大户型、非自住高档住宅和多套住宅，但具体税率如何仍在敲定中。
国土部：整改土地违法行为
国土资源部副部长甘藏春4月20日在北京举行的“保发展保红线工程——2010年行动暨巩固扩大地质找矿改革发展大讨论成果动员部署视频会议”上表示，为避免出现大批官员倒在耕地红线上，各地要立足主动查处，及早整改土地违法问题。同时，继续加大执法力度，以查处重大典型案件为切入点，遏制“借机圈地”、“搭车用地”和侵害农民权益等违法违规用地行为。
银监会：严控地产开发贷款风险 严格限制炒房
4月20日，中国银监会召集各大银行主要负责人举行2010年第二次经济金融形势分析通报会。
刘明康要求银行遵循“逐包打开，逐笔核对，重新评估，整改保全”，做好地方政府融资平台贷款风险管控；三季末前必须准确分类，提足拨备，年内基本完成坏账核销，做到账销、案存、权在，并持续关注时效，在有效期内保全和回收。
银监会要求各银行做实国家调控政策，加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险；实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房；各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作。
刘明康强调，银行要调整和优化信贷结构，完善并表管理，及早识别和化解表内外风险隐患，继续做好资本补充计划和落实，根据自身情况，抓紧制定切实可行的资本建设中长期规划，并及早实施。
银监会：二套房贷认定将以家庭拥有房屋数量为准
4月21日，中国银监会银行监管一部主任杨家才接受媒体采访时表示，二套住房以家庭为单位进行认定，包括本人、配偶及未成年子女。商业银行的信贷登记系统可以查询到放贷情况，但要想准确判断住房套数主要还是以房管部门的登记信息为准。
此外，杨家才还介绍，银监会对开发贷款和土地储备贷款明确“三不贷、三挂钩”的原则。“三不贷”是指国土部门确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业不予发放新的贷款；建设部门认定的捂盘惜售、囤积房源和哄抬房价的房地产商不予贷款；对挪用银行的贷款缴纳土地出让金的不予贷款。“三挂钩”包括地贷挂钩、建贷挂钩和房贷挂钩。地贷挂钩是指根据整治土地的评估结果放贷；建贷挂钩是指贷款要跟在建工程挂钩，开发商利用银行贷款建设楼盘之后，银行要监督销售；房贷挂钩是指贷款要同房屋销售挂钩，销售款在银行封闭运行，随着卖房的进度偿还原来的贷款。
保监会：未经批准险资禁投地产领域
中国保监会4月19日召开一季度保险监管工作会议。会议指出，下一阶段，保险监管部门要按照“转方式、调结构、防风险、促发展”的总体要求，围绕防范化解风险和转变发展方式，着力推进依法监管、科学监管和有效监管，维护市场安全稳定运行。在保险投资渠道放开方面，要本着审慎监管和稳步推进的思路，坚持“三不”原则，适时出台险资投资不动产的办法。在办法出台前，未经批准，保险公司严禁投资相关领域。
"基本住房保障法"正征求意见 保障房建设挂钩政绩
4月下旬，《基本住房保障法》征求意见稿已由住建部下发，目前正在征求意见中。其中，将保障房建设与地方政府政绩进行挂钩，成为征求意见稿最大的亮点。
广东经济回升态势明显
4月19日，广东省统计局发布的统计数据表明，一季度，广东主要经济指标稳步提升，除出口略有差距外，均已超过金融危机前的规模，但经济运行尚未恢复到正常增长速度，仍处于后经济危机时期的复苏阶段。
一季度，地区生产总值9,128.82亿元，增长12.5%，增幅同比提高6.7个百分点，比上年全年提高3.0个百分点。与全国对比，广东生产总值增幅高0.6个百分点，居民消费价格低0.3个百分点，初步出现经济高增长、低通胀的新局面。
数据还显示，一季度地方财政一般预算收入已超1,000亿元，增长29.6%；全社会固定资产投资2,300多亿元，增长21%，增幅同比提高8.3个百分点；进出口总额1,500多亿美元，增长32.7%；城镇居民人均可支配收入6,911元，农村居民人均现金收入2，399元，扣除价格因素分别实际增长13%和8.2%。
央行：一季度8457亿新增贷款流入房地产 占总量1/3
4月20日，央行公布的一季度金融机构贷款投向统计报告显示，一季度，金融机构房地产人民币贷款新增8457亿元，季末余额同比增长44.3%，比上年末高6.2个百分点。
其中，房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%，比上年末上升0.5个百分点；个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。
深圳：一季度GDP增长11.1% 房地产投资增长13.9%
一季度深圳GDP达到1977.83亿元，同比增长11.1%，比上年同期加快4 .6个百分点。其中：第一次产业增加值1.39亿元，下降5 .8%；第二次产业增加值896.37亿元，增长11.8%；第三次产业增加值1080 .07亿元，增长10.5%。
随着经济的回暖，房地产开发、更新改造及其他类投资都实现了大幅度增长，房地产开发投资79 .86亿元，增长13 .9%。
一季度全市进出口总额625.19亿美元，增长20.7%。其中出口总额359.80亿美元，增长11.7%；进口总额265.39亿美元，增长35.5%。从环比看，3月份全市出口、进口总额大幅增长，分别比2月份增长35.9%和50.0%；从与全国对比看，一季度深圳进出口总额增速比全国低23.4个百分点，其中出口、进口总额增速分别低17.0和29.1个百分点。
3月份，CPI同比上升3.0%，一季度累计平均上涨1.9%。
三、行业新闻及其他
深圳94个城市更新项目获批 新增重点研究片区
4月18日，深圳市规划和国土资源委员会发布消息，《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》已经市政府批准，包括88个城市更新单元、6个城市更新重点研究片区。此外，一同公告的还有此前各年度转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划的项目共86个。
与此前公布的草案相比，城市更新重点研究片区增加了一个，为位于福田区南园街道的南园城市更新片区，规划研究范围0.2平方公里。此外，原草案拟定的89个城市更新单元项目中，公告有了细微变化，在宝安石岩的一个项目转移合并到另外一个类别中。
审计署：公告揭示五组数据 土地管理仍不规范
4月20日，审计署发布的2010年第六号审计公告显示，尽管被审计的11个省区地方各级政府在土地出让收支管理和土地开发整理工作取得较好成效，但是部分市县土地专项资金管理不规范，仍然存在违规征地、以租代征土地、违规协议出让工业和经营性用地、土地开发整理项目实施效果不佳等违规问题。
国土部部长徐绍史：地价涨幅趋缓
国土资源部部长徐绍史4月21日表示，为了平抑房价，去年以来全国房地产供地有较大幅度增加，土地价格上涨趋缓。今后国土部门将密切跟踪形势变化，不断完善政策措施。
据统计，今年一季度全国供地大约100万亩，同比增长67%，其中房地产占39.2%，同比增长10.2%。105个城市综合地价每平米大约2700元，同比增长8.1%，环比增长2.3%，环比涨幅有所放缓。
3月房地产吸收外资增65.7% 超过FDI整体增速
商务部公布，3月房地产领域实际使用外资23.6亿美元，同比增长65.7%，这远高于3月使用外资的整体增速。这一增速超过我国3月吸收外商直接投资(FDI)整体情况。此前商务部公布，3月份当月，中国实际使用外资金额94.18亿美元，同比增长12.08%。
从整个一季度来看，房地产领域实际使用外资51.14亿美元，同比增长25.2%。这也超过一季度FDI整体7.65%的增速。
一季度的数据变化表明，房地产领域吸收外资的情况在升温。商务部此前发布的1月数据显示，房地产领域实际使用外资额同比下降6.04%。但前两个月的统计显示，房地产领域实际使用外资额同比增长3.64%。
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