置业国际

自4月中旬房地产新政出台以来，市场就普遍预测房价将会下跌。但是，房价下跌并没有房价上涨那么顺利。数据显示，5月份深圳房价仍在高位运行，其中新建商品住宅成交均价19653元/平方米，环比微幅下跌4.4个百分点，同比大幅上涨52.3个百分点。与本轮楼市调整之前相比，房价尚未发生根本性变化。不过，综合各种因素来看，房价最终还是会按照“拒降——暗降——明降”的过程逐步向前发展，这是基本规律，也是基本趋势。

首先，市场需求大幅收缩。受调控政策收紧的影响，投资需求收兵束甲，刚性需求迟疑观望。以至于，5月份虽然正逢一年一度的春交会，楼市冷清的局面依旧没能因此而改变。全月新房成交数量为1732套/15.5万平方米，环比分别下降了50.2%和53.9%。其中，住宅只成交了1423套，环比下跌五成以上，同比下跌八成以上，整体情况仅比今年2月份略好。

其次，调控决心并未动摇。一般而言，季节性因素和政策性因素是影响楼市运行的两个重要方面。5月份，当二者迎面交锋时，季节性因素显得苍白无力，足见政策影响之巨大。6月初，中央主管部门又分别就土地增值税清算和二套房认定标准下发了两道通知，这说明政府调控楼市的决心没有发生改变。而相关规定如果严格执行的话，那么终将对楼市产生进一步的冲击。

第三，出货压力依然存在。如果按一个预售许可证开盘一次计算，5月份深圳新建商品住宅的推盘规模远远大于批售规模，其中推盘套数和面积分别是批售套数和面积的1.84倍与2.22倍。单个项目推盘规模同样较大， 8个项目平均每个项目推出了646套。除此之外，项目入市也非常及时，很多项目均在获得预售许可证不久便立即开盘发售。如此等等说明，开发商在出货方面还是存在一定的迫切性。

最后，价格行为渐出分化。政策收紧初期，因为普遍观望，开发商可以暂时保持态度一致。然而，每个开发商的企业实力和利益诉求并不完全相同。随着政策影响的逐步深入，终有项目率先降价，从而打破僵持局面。近期以来，已有部分楼盘在一定时间内推出一定数量的特价单位进行优惠促销，甚至直接降价销售。这种行为虽然仍属少数，但它毕竟代表了一种趋势和方向。

总而言之，房价下跌是大势所趋，市场对此没有太大异议，因为这是由楼市自身的运行情况和宏观经济的发展形势所共同决定的。当前问题的关键则在于下跌的速度和幅度。而这又在较大程度上取决于两个方面，一是政策力量，即政策的执行力度；二是榜样力量，即榜样的刺激效应。