置业国际

6月份，深圳楼市呈现“价跌量升”的发展态势。数据显示，本月深圳成交新房2348套/22.44万平方米，环比分别增长了35.6%和45.2%。其中，住宅成交数量为1887套/15.24万平方米，环比分别增长了32.6%和28.2%；商业成交数量为365套/4.31万平方米，环比分别增长了125.3%和229%；办公楼成交数量为35套/0.52万平方米，环比分别下降了74.5%和73.1%。

在销量回升的同时，均价则在继续下降，而且幅度越来越大。数据显示，6月份深圳新房成交均价为16025元/平方米，环比下跌了22.3%。其中，住宅成交均价为16978元/平方米，同比上涨13.9%，环比下跌了13.6%；商业用房成交均价为12195元/平方米，环比下跌了55%；办公楼成交均价为30189元/平方米，环比上涨了35.7%。

楼市运行价跌量升，说明市场正在变化，这是整体向好的趋势，不仅符合政策诉求，而且符合市场预期。但是，有必要理清几个问题。一是“量升”在多大程度上是因为“价跌”而引起的？二是“价跌”在多大程度上是因为“竞争”而引起的？这对探究未来的发展动向至关重要。根据楼市调整的基本规律，价格下跌的过程一般包括“结构性下跌”和“普遍性下跌”两个完全不同的阶段，二者在本质上存在着十分巨大的差别。

本月深圳房价虽然在5月份的基础上再次出现回落，但是这种回落仍然属于结构性的。其一，高端产品成交数量占总销量的比重出现明显下降，这是导致均价下跌的主要原因；其二，市场中的确存在少数项目开始降价的行为，但是并未引发一哄而上的“竞降”现象。纵观全国，普遍如此。不过，与政策转向之前“山雨欲来风满楼”的惊慌和政策收紧之后“黑云压城城欲摧”的恐惧相比，房地产开发商在应对策略上，无论是“进”、“退”、“攻”、“守”，均开始趋向积极和理性。

首先是舆论调门。自从政策收紧以来，预测房价下跌以及建议房价下跌的业内外人士越来越多。6月中旬，华远集团总裁任志强也在自己的博客《分化中的楼市价格》中透露，月初其曾以新上任中城联盟轮值主席的名义，建议联盟成员响应政府调控号召，在房价上涨过快和房价过高的城市适度控制房价。任志强向来以观点“与众不同”而闻名，如今建议房价下跌，引起市场普遍关注。其建议似乎也成为论证房价应该下降的最有力和最有利的证据。

其次是降价策略。6月初期市场曾有传闻，万科酝酿本月全国降价。但是随后便遭到万科总部的否认。万科表示，顺应市场变化趋势，尊重情况合理定价，公司没有统一的降价策略，不过分公司可以灵活应变。审时度势，顺势而为，这体现了万科当前的应对策略。通过观察可以发现，这种策略在实施过程中取得了相对不错的效果。以深圳为例，6月份万科旗下几个在售楼盘大多都进入全市新房成交前十名。因此，在价量不可兼得的情况下，适时适当的降价并非下下之策。

最后是入市时机。自新政4月份实施以来，深圳的万科华府、万科清林径、万科第五园、金色沁园以及金地上塘道等多个楼盘，均是拿到预售许可证之后便立即对外发售，而且全部选择晚间开盘。此类现象集中出现，说明推盘存在一定迫切性，与过去“千呼万唤始出来，犹抱琵琶半遮面”已经大不相同。不过，也有观点认为项目普遍选择晚上开盘是开发商在玩心理战，从而巧妙地将出货迫切性转变为需求迫切性。然而，无论如何，全力营销终归值得肯定。

总而言之，随着政策逐步实施，市场博弈开始演变。房企在入市姿态和定价行为方面已经渐出现分化。今年6月11日，住建部政策研究中心副主任王珏林在北京市工商联住宅房地产商会主办的“2010年房地产形势研讨会”上曾经表示，本轮楼市调控不会半途而废。倘若真的如其所言，那么市场分化将会更甚。不过，自二套房认定标准发布之后，便没有更多的政策出台，调控似乎暂时进入沉寂。如果调控的步伐就此放慢，市场分化的速度也会放慢，而楼市调整的过程则会相应拉长。

以上为本期月报核心内容，详情请见《深圳房地产市场监测月报——2010年7月号（总第61期）》，联系电话：0755-82350111。