置业国际研究中心监测数据显示，4月份深圳全市共计成交新房3480套/33.5万平方米，环比分别增长11.2%和21.4%。其中，住宅成交数量为3226套/29.1万平方米，环比分别增长7.5%和11.5%；商业成交数量为72套/0.91万平方米，环比分别增长44%和133.3%；办公楼成交数量为149套/2.21万平方米，环比分别增长101.4%和130.2%。本月深圳新房成交均价为21063元/平方米，环比上涨1.8%。其中，住宅成交均价为20567元/平方米，同比上涨66.1%，环比微涨0.6%；商业成交均价为18270元/平方米，环比下跌23.3%；办公楼成交均价为29117元/平方米，环比上涨10.5%。

本月深圳楼市虽然呈现“量价齐升”的发展局面，但是这种状态已经难以为继。因为本月中央出台了十分严厉的调控政策，楼市调整将是大势所趋。4月15日，国务院常务会议提出实行更为严格的差别化住房信贷政策；4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国十条”）；4月19日，传闻重庆特别房产消费税方案已获财政部批准；4月20日，住建部推出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》；4月21日，中国银监会银行监管一部主任杨家才接受媒体采访时表示，二套房贷认定将以家庭拥有房屋数量为标准。

在本月出台的政策中，“新国十条”是核心和焦点。根据规定，对购买首套自住房且建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付比例和贷款利率应大幅提高；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方政府可采取临时措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。

与2007年“9.27房地产新政”相比，“新国十条”更为严厉。不过，政策并非一刀切，差别化仍是主要特征。区域方面，一线城市是调控的重点对象，二三线城市相对次之。产品方面，对小户型的影响相对较小，对大户型的影响相对较大，而双拼户型遭受的影响同样较大，因为面积可以合拼，产权无法合拼。需求方面，购买首套住房自住且户型面积在90平方米以下的，与首付比例和贷款利率相关的优惠政策并未变化，因此不会遭受太大影响；相比之下，投资需求和投机需求则会首当其冲，成为政策抑制和打击的主要目标。

至于对楼市未来的影响，销量保持低位或可预期。首先，经过2009年的放量成交和价格上涨之后，新房成交规模早在2009年下半年就已经开始出现下降的态势，目前业已成为樯橹之末，；其次，需求门槛大幅提高是“新国十条”最为震撼的地方，投资和投机的受限必将影响需求的结构和数量；最后，调控政策还在陆续出台，并在由上而下逐步落实，观望气氛依然形成，2007年“9.27房地产新政”出台之后，曾经导致深圳新房月均销量连续6各月维持在2000套左右，由此类比可想而知。

价格方面，震荡下滑或难避免，急剧回落并不容易。一方面，2009年房地产开发企业财路广开，销售回款与各类融资均十分顺利，曾经面临的存量压力和资金压力已经不复存在，再加上去年房地产开发投资相对放缓，资金尚未大规模占用，开发商的价格支撑能力依然较强。另一方面，随着深圳轨道交通的相继开通、大运会的即将举行、前海中心的规划建设和特区扩容的不断推进，一系列利好因素在未来一段时间内将会集中显现，这些在一定程度上会增强开发商的博弈信心和勇气。

此外，在“新国十条”中，有1/3的内容与供给有关，这将是未来楼市调控的重点所在。因为，通过限制需求来平抑房价上涨只是权宜之计，增加市场供给才是实现楼市理性回归的根本之举。根据国土部4月中旬透露的数据，今年全国30个省、市、区（西藏除外）住房用地计划拟供应量为大数18万公顷，是去年全国住房实际供地面积的2.35倍。计划合乎形势，贵在落实执行。政策也是如此，3月初国土部下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，一次性推出了19条土地政策，其中很多内容在“新国十条”亦有体现。因此，调控政策与供应计划的出台只是拉开了楼市调整的序幕，未来期间，政府、开发商、消费者还将在博弈中演绎更多的故事。